美丽的三沙气候风景绝对可以媲美马尔代夫，但是由于种种原因旅游还未大规模开放，那么到三沙旅游都有哪些需要注意的事项呢？
三沙市，中国最美的海岛旅游城市。中国领海面积最大，国土面积最小的海上花园城市。在蔚蓝大海上的一方神圣国土，那里有神奇的风景诱人向往海天旅游风景，中国的夏威夷。
截止到昨日，由于深次新指数(399678)和创业板综指(399102)均双双触及2016年12月以来的下降趋势线上轨，所以在昨日明确表示：“重点关注这两个指数1140点和2300点左右的突破力度，只有有效突破这两大阻力才算真正的突破。”关键词：有效突破。
这种政策利好往往在首次发布的时候，伴随着权威媒体的助力，爆发力最强。在之后的政策落实推进过程中，板块效应会一次比一次弱，个股会出现严重分化，有些公司的基本面在政策落实的过程中会明显改善，则股价坚挺，一般也是机构喜欢扎堆参与的品种。
最后要注意的是，为了保护当地的生态环境，务必遵守相关规定，尤其是不能带走一片贝壳甚至珊瑚。也许一片小小的贝壳，足以代表你在三沙的印记，但三沙可能就少了一份生机！
逻辑4——产经信息、行业利好
永兴岛街景
这里有将军林，老龙头，神密的南洞，还有三沙美食街，三沙热带雨林，三沙纯净的海水，三沙茫茫大海，这里的海比什么都大，你抬眼望去，全是大海，你就是大海里的孤岛，这种观海心情是别样的感觉。
经历过网络科技梦比天高、登峰造极“无股不庄”的年代之后，接下来，熊出没了，张开血盆大嘴，顿时血流成河。国家的意志，让这头熊无比的凶残，不仅是普通的散户，就是市场的巨人，也纷纷倒下。在“德隆系”这个强壮无比的巨人倒下之前，已有更多的市场巨人早已奄奄一息。
·我们需要的就是睁大眼睛，等待最强的那只股票出现，然后闭着眼睛进入就可以了。
鸭公岛
容维证券：创业板短线调整不改中期上升趋势
东沙只有一个大环礁，上面有自然成型的岛屿，跟大陆很近，开发最早。具有淡水资源，飞机跑道。
交易层面上的赚钱效应主要有四种表现：
图片展吸引不少路人关注。 邢翀 摄
从熊开始，到熊走开，市场给了他们足够的训练时间。在那个血流成河的阶段，市场巨人的力量越来越弱，但是，炒手们的实力却在发酵，并且随着实力的增长，在那个暗淡的年景，更显得他们耀眼夺目，“涨停敢死队”的名号也在那时打响。他们传承着市场炒作的逻辑，继承了短线投机的衣钵，与市场融合的越来越好，更宽阔的融资渠道、更强大的信息资源，纷至沓来——只欠东风，不久，时代又一次向他们招手。
三沙市海滩仍然很广阔，很纯净，很美丽，很诱人。海水清如明镜，人在海里是透明的，你就如游鱼一样。
全富岛
乘坐琼沙三号补给船
——这是一种大局观，这是世界的本相。
在这里海鲜是最美的食品，你可以尽饱着吃，而且非常的便宜，和内陆相比。但是一定要慎食海鲜：三沙市处于热带海洋地区，海边温度高，光照充足，相对湿度高，所以当地海产品极易变质。如果不注意饮食卫生，就可能会肠胃不适，造成愉快而去，带病而归，这样真是得不偿失了。
市场中的大黑马有两种，一种是资产重组造就的，另一种是热点炒作过程中领涨的明星股、龙头股。前一种是无量一字涨停上去，拉升过程不让参与，比较小气，后一种则往往是连续放量实体阳线上攻，有足够的胸怀，让所有人参与进来，凶猛大气。
所以，当地海产品极易变质。
邮轮上设有豪华套间、海景双人房、四人房和六人房，其中四人房和六人房还有外仓和内仓之分，内仓是没有窗户的，当然，内仓的房间也是最便宜的，船票价差不多4000块钱，而豪华套房的船票则要三万多块。但就算是最便宜的房间，其基本的功能还是有的，电视机，空调和卫生间都有，但想看海景时，只能走出房间到甲板上去，而海景房则是躺在大床上就能欣赏到美丽的海上风光。
3月28日，阿里巴巴集团资深副总裁、阿里云总裁胡晓明在2018云栖大会。深圳峰会上宣布，阿里巴巴将全面进军物联网领域，IoT是阿里巴巴集团继电商、金融、物流、云计算后的新业务方向。胡晓明称，阿里云IoT的定位是搭建物联网的基础设施，“阿里云计划在未来5年内计划连接100亿台设备”。他指出，阿里云在物联网领域将解决三个问题：提供开放、便捷的IoT连接平台；提供强大的AI能力；实现云、边、端一体的协同计算。胡晓明认为，未来数据中心将继续承担大量计算任务，而一些实时决策和自主协作的过程将转移到边缘计算，形成云、边、端一体化的协同计算。据悉，目前阿里云已能够支持2/3/4G、LoRa、NB-IoT、eMTC等95%的通信协议，开发者可快速接入阿里云IoT管理平台，降低IoT接入门槛。
·龙头需要在大盘强势上涨中，或者在一轮完整的下跌后才会出现。
夜幕降临的时候，甲板上灯火辉煌，有吹拉弹唱的，有轻歌曼舞的，游客们会尽情释放自己。不管你是谁，只要你有才艺，在这样的夜晚你就是主角，但如果你不喜欢这样的热闹，选择的还有很多。想想看，在海风徐徐的甲板上，看一场露天的电影那会是多么的惬意和浪漫。再不行还有酒吧、图书馆、艺术品展馆等，只要是你想做的，管家都会给你安排妥当。
大盘空头排列，持续下跌过程中，人气涣散，没法操作；
当然，你也能近距离地观看到海军巡防，看到英俊的中国海军那飒爽英姿。到这里就如到的诗的国度，处处是诗情画意。
石岛也叫蚱蜢岛，位于永兴岛东北，与永兴岛同基于一梨形礁盘上，海拔13米，为南海诸岛中地势最高的岛。因累累岩石裸露得名。和永兴岛、七连屿均是普通人可以到达的岛屿。
代表人物有章建平、徐翔、叶庆均、吴鸣霄、许晓、邱宝裕、沈昌宇、马信琪、舒逸民、高凯、落升等，多为60后、70后，集中于上海、杭州、宁波、深圳、南京等地，各地营业部的分仓席位也较为普遍，仿佛资本市场的游牧民族，彪悍、敏锐、好战、爆发力强，具备一定的市场风向标意义，即使有了转型的资本，依旧是与市场紧密融合的交易主导型的一股中坚力量。
1.1 前世今生：历经两次重大资产重组，当前实控人为海南省国资委
公司第一次重大资产重组发生在 2016 年，业务由传统零售转为基础设施建设。2016 年之前，公司隶属于海航集团，实控人为海南慈航基金会，主营业务为零售百货，核心资 产为海口望海国际广场及海南迎宾馆，资产、收入规模较为有限。2016 年 1 月，公司实施 重大资产重组，以发行股份及支付现金方式购买购买其控股股东海航实业下属全资子公司 基础控股旗下海航基础产业集团有限公司 100%股权，名称变更为“海南海航基础设施投资 集团股份有限公司”（海航基础）。海航基础产业集团涵盖机场、地产、工程、商业等多项 业务，公司总资产由 2015 年年底的 37 亿元增长至 2016 年年底的 970 亿元。2016 年公司各 项业务按照收入占比降序排列，依次为地产（66%）、机场（18%）、百货（11%）、工程管 理、设计及咨询（4%）。
流动性危机触发第二次重大资产重组，引入海发控为战略投资人，公司实控人变为海 南省国资委。 2020 年 2 月 29 日，海南省海航集团联合工作组成立，全力协助与推进海航集团的风 险处置工作。公司为海航集团旗下优质资产，但受到海航系各关联公司拖累，2019 年共计 提 19 亿信用减值损失，并在 2019 年首次取得亏损 12 亿元。2020 年，公司及二十家子公司 财务情况进一步恶化，债务大面积逾期，海南高院于 2021 年 2 月 10 日依法裁定受理公司 及二十家子公司的破产重整案，2021 年 2 月 19 日，公司被实施退市风险警示，股票简称 改为 *ST 基础。重组方案如下： 以公司转增前 A 股股票约 39.08 亿股为基数，按照每 10 股转增 20 股实施资本公积金 转增，转增股票约 78.15 亿股。其中：
a）全体股东共同等比例让渡约 33 亿股用于引入战略投资者海南省发展控股有限公司 （以下简称“海南控股”），根据公司 2021 年 12 月 25 日《关于股东权益变动暨控股股东、 实际控制人发生变更的提示性公告》，其中 28 亿股由海南省发展控股有限公司持有，5 亿 股交由管理人用于海航集团整体风险化解。海南控股支付价合计为 85.5 亿元（约合 3.05 元 /股），取得公司控制权；股价转让款用于支付重整费用、清偿相关债务及补充流动性。 b）共同等比例让渡约 15.83 亿股抵偿上市公司债务； c）剩余约 29.32 亿股中：控股股东及其支配的股东取得的约 2.97 亿股注销以履行业绩 承诺补偿义务；约 14.92 亿股回填上市公司，用于解决海航基础《自查报告》和《自查报 告补充公告》中披露的相关问题，回填股票用于抵偿债务；中小股东获得的约 11.42 亿股 自行保留。经测算，中小股东在本次资本公积金转增股本股权登记日（2021 年 12 月 21 日）收盘后持有每 10 股公司股票可获得约 7.5 股转增股票。 重整之后公司债务大幅下降。截至重整计划草案提交之日，公司及旗下子公司共确认 债权金额 530 亿元，其中有财产担保债权 190 亿元、税款债权 12 亿元、普通债权 327 亿 元、劣后债权 0.07 亿元。此外预计另有 421 亿元债权将被确认。清偿方式中，仅对有财产 担保的债券进行留债清偿，其他债权主要靠公司自有资金和转增股票进行抵债清偿。抵债 价格为 15.56 元/股，综上本次转增共抵消（15.83+14.92）*15.56=478 亿元。根据《关于海 航基础设施投资集团股份有限公司重整计划执行完毕专项法律意见书》，重整完成后公司约 留债 181 亿元。
交易完成后公司实控人为海南省国资委，已完成摘帽。重整完成后，海南省发展控股 持股数量为 28 亿股，占公司总股本 24.5%，为公司第一大股东，实控人为海南省国资委。 10 月 12 日，公司公告上海证券交易所同意公司关于撤销对公司股票实施其他风险警示的 申请，并将于 10 月 14 日起撤销其他风险警示。A 股股票简称由“ST 基础”变更为“海航基 础”，并于 10 月 15 日发布公告拟变更股票简称为“海南机场”。
1.2 业务结构：地产逐步剥离， 22H1 机场+免税贡献主要利润
目前公司共五大业务板块，分别为： 1） 机场业务：公司控股 7 家机场，包括：三亚凤凰机场（77%）、琼海博鳌机场 （45%）、安庆天柱山机场（86%）、唐山三女河机场（45%）、潍坊南苑机场 （86%）、营口兰旗机场（52%）、满洲里西郊机场（58%），其中琼海博鳌机场委 托关联方博鳌管理进行管理。公司通过子公司参股 2 家机场，包括：宜昌三峡机 场、东营胜利机场。公司管理输出 2 家机场，包括：松原查干湖机场、三沙永兴 机场。机场板块收入主要来自公司子公司海航机场集团，公司持股比例为 86%。 2） 地产业务：主要为房地产出售与出租。截至 2022 年上半年，公司尚有在建及土地 储备项目 23 个，土地面积逾 6000 亩。公司已完工、在建项目的账面价值约 113 亿元，包括豪庭系列项目、海口双子塔南塔、海口国瑞大厦项目等。公司投资性 房地产的期末余额约 133 亿元，包括海口日月广场、海南大厦、海航大厦、海控 国际广场等，主要为持有租赁。地产收入主要来自子公司海航地产控股集团（持 股比例 95%）、长春市宏图房地产开发有限公司等。 3） 物业管理业务：公司物业业务依托地产及机场资源，专注于航空机场产业园、政 府企事业单位、住宅商业写字楼等业态。2022 年上半年，公司物业业务在管项目 共计 162 个，管理面积近 1700 万㎡。物业收入主要来自子公司海南物管集团股份 有限公司，持股比例 90.2%。 4） 免税及商业业务：此业务主要包括：1、海口日月广场、海南大厦、海航大厦、互 联网金融大厦、海控国际广场等收取的免税+有税业务租金；2、参股经营美兰兰 机场免税店 （49%股权）（离岛免税）、三亚凤凰机场免税店（ 49%股权）（离岛免 税）、海南海航中免 （50%股权）（口岸免税）；3、海口日月广场返岛提货点收取 租金。（三亚凤凰机场相关免税业务收入计入机场业务板块）。该业务收入主要来 自子公司海岛商业管理有限公司，持股比例 94.8%。5） 其他：主要涵盖酒店及飞行训练相关业务。公司拥有 5 家酒店，其中运营中自有 自管酒店 2 家：海南迎宾馆酒店、三亚凤凰机场酒店；委托管理酒店 2 家，分别 为海口希尔顿酒店、儋州福朋喜来登酒店；在建拟筹开酒店 1 家：琼州福朋喜来 登酒店，运营及筹开客房近 2000 间。飞行训练业务主要来自子公司天羽飞训（持 股比例 100%）。
近年来公司收入呈下滑状态，主要由于地产及工程业务不断退出所致。2020 年之前，公司收入 规模较为稳定，主要收入来自地产业务，2019 年地产收入占比 76%。2020 年开始，一方面疫情影响 房地产项目的开发与销售，另一方面公司也在主动的调整地产业务，逐步退出传统房地产项目，转 向临空产业开发经营，房地产业务收入占比和规模大幅下降，导致公司总收入规模下滑。2022 上半 年，地产业务收入占比已下降至 28%，机场收入占比 29%，成为公司第一大业务。
2022 上半年主要利润来自机场及免税商业。受到财务费用增加、信用减值、资产减值等影响， 公司在 2019、2020 分别亏损 12 亿元、77 亿元。2021 年实现扭亏为盈。22H1，地产板块持续承压， 叠加信用损失和投资损失的影响，地产分部利润总额-1.3 亿，拖累整体业绩表现。与此同时，公司机场、免税商业分别实现利润总额 7501 万元、1.5 亿元，成为公司的利润核心。
1.3 资产负债：资产负债率逐步下降，财务安全性提升
重整完成后公司资产负债率和现金比例显著改善。2020 年，受到疫情冲击以及关联方担保及借 款影响，公司的资产负债率达到 86%的顶峰，现金比率仅 0.04。重整完成后，2021、22H1 公司资产 负债率下降至 67%、65%，现金比率回升至 0.6、0.66。未来随着疫后利润修复以及地产业务逐步退 出，公司资产负结构有望得到进一步改善。
重整完成后债务结构优化，财务费用大幅下降。2020 年，公司长期负债占比仅 9%，重整完成后， 留债主要分 10 年期进行偿还，大幅降低还债压力，22H1 长期负债占比提升至 51%。破产重整期间， 从 2021 年 2 月 10 日起暂停重整企业计提、支付有息负债利息，因此 2021 年财务费用大幅下降。截 至 2022 年 9 月 30 日，长期负债余额 190 亿元，长期借款的利率期区间为 1.2%-4.19%，按照 2021 年 平均融资成本3.05%计算，预计2022全年财务费用在6亿元左右。重整后的留债将于25年开始还本， 因此未来若无新增负债，25 年之前财务费用将保持相对稳定，大幅低于重整之前水平，将显著改善 公司盈利能力。
免税业务为公司的亮点业务，具备高成长性。公司的免税业务分为两大类：1）参股经 营：公司参股经营海口美兰机场免税店（49%）、三亚凤凰机场免税店（49%）、海南海航 中免免税店（50%），通过投资收益来贡献利润；2）自持物业租赁：公司控股三亚凤凰机 场，为中免凤凰免税店提供免税经营场所，收取特许经营费；公司自有物业日月广场为中 免日月广场免税店、海控全球精品免税店提供经营销售场地，未来有望以保底+扣点的形式 收取租金；凤凰机场、日月广场均有免税提货点租金收入。公司参与的免税店总经营面积 达 6.6 万平，若不考虑中免新海港免税国际城（10 月 28 日开业），目前海南离岛免税总经 营面积约 22 万平方米，公司参与的免税经营面积占海南离岛免税总经营面积的 30%。若 以销售额计算，2021 年全岛免税店销售额 505 亿元，公司参与的免税店销售额占比约 29%。 我们认为公司参与经营的免税店在全岛免税市场中具有核心地位，将持续分享海南 离岛免税成长红利。
2.1 美兰机场免税：贡献主要免税利润，积极推进新品牌入驻
公司参股美兰机场免税店，2022H1 投资收益贡献利润总额的 41%。海口美兰机场免 税店于 2011 年 12 月 21 日投入运营，位于海口美兰机场候机楼隔离区内，总营业面积 1.4 万平方米，其中免税经营面积 8631 平，共设东街、中街、西街及海口航空旅游免税城 。 公司通过子公司海岛商业管理公司持股 49%。随着海南离岛免税政策红利不断释放，美兰 机场免税店销售额保持快速增长，2013-2021 销售额复合增速 26%。2022H1，受到疫情影 响，美兰机场免税线下销售额 13 亿元，同比下滑 40%，贡献投资收益 5155 万元，占公司 利润总额的 41%，为公司核心的利润来源。
新航站楼投产后 2025 年目标旅客吞吐量 3500 万人次，2019-2025 旅客吞吐量 CAGR8%。2019 年，海口美兰机场旅客吞吐量 2422 万人次，同比增长 0.4%，增长乏力主要由于运力限制。T1 航站楼 设计运力旅客吞吐量仅 1000 万+。T2 航站楼已经于 2021 年底投入运营，到 2025 年目标旅客吞吐量 为 3500 万人次，2019-2025 旅客吞吐量 CAGR8%。2019 年美兰机场免税店购物转化率约为 5.2%，且 逐年上升，预计随着旅客吞吐量以及购物转化率的不断提升，美兰机场免税店购物人次也将保持快 速增长。
T2 航站楼投产后免税经营面积增加 1 倍。T1 免税销售面积 8631 平，T2 投产后新增免税经营面 积 9313 平，免税总经营面积为原来的 2.1 倍。随着 2019 年中免日月广场免税店开业、2020 年全岛新开 5 家离岛免税店，美兰机场免税市占率有比较明显的下滑，按照销售额计算，2022H1 市占率约 6%。 T2 免税区已经于 2021 年 12 月底开业，将持续推进多个新品牌落地，其中 10 余个国际奢侈品牌，有 望提升客单价和购物转率水平，保障较为稳定的市占率。 2021、22H1 受到竞争加剧和疫情影响，利润率有所下降。2020 年，离岛免税购物额度由 3 万元 提升至 10 万元，离岛免税销售额大幅增长，美兰机场免税店收入和利润率均创新高，利润率达到 19%。2020 年年底新发 4 张离岛免税牌照，行业竞争有所加剧，促销力度加大，利润率开始下降， 22H1 受到疫情影响利润率进一步下降至 8%。未来伴随着客流回暖，消费复苏有望使品牌商对大力促 销提出限制，利润率有望触底回升。
预计 25 年公司美兰机场免税店参股收益将超过 7 亿元。我们假设：1）2025 年美兰机场旅客吞 吐量达到海南省规划目标人次 3500 万；2）购物转化率由 2021 年的 5.8%提升至 2025 年的 8.0%（受 益于新品牌引入+购物环境改善）；3）由于奢侈品牌的引入，我们假设客单价 2021-2025 复合增长率 3%，2025年达到 4292元/人；4）2025年净利润率回升至 12%。以上假设测算下美兰机场免税店 2025 年净利润 14.4 亿元，公司将取得投资收益 7.07 亿元。
2.2 凤凰机场免税店：二、三期项目有望大幅提升收入及利润率规模
2020 年底开业，通过自持物业+参股经营的方式贡献利润。中免凤凰机场免税店于 2020 年 12 月 30 日开业，公司通过自持物业收租+参股经营的方式分享收入和利润：1）公 司控股三亚凤凰机场（持股比例 77%），中免凤凰免税店需向三亚凤凰机场以扣点（参考 美兰机场为 15%）的形式缴纳特许经营费并向机场提货点交纳固定租金；2）公司参股经 营中免凤凰免税店（持股 49%），通过投资收益分享经营利润。2022H1，三亚凤凰机场通 过自持物业提供免税店场地租赁取得租金收入 4802 万元、提货点取得租金 3200 万元，公 司获得投资收益 366 万元，对总收入和利润的贡献尚小。
当前中免凤凰机场免税店利润率较低，主要系体量尚小未能发挥规模效应。美兰机场 与凤凰机场的旅客吞吐量水平较为接近，但目前中免凤凰免税店经营面积仅 800 平，在航 站楼中的位置也较为偏远，因此经营品类和效率均比较有限。2021 年中免凤凰免税店净利 润率仅 4.5%，同期美兰免税店为 15.5%。
二期、三期项目将增加免税经营面积 6000 平，预计 23 年凤凰免税贡献业绩大幅提 升。当前凤凰机场一期免税经营面积仅 800 平，正在规划二期法式花园项目和三期免税项 目，将分别增加免税经营面积 5000 平、1000 平，新增面积仍由中免凤凰机场免税店经营，合同期限至 2025 年。二期三期项目预计于 2023 年开业，彼时经营利润和机场租金收 益均将大幅提升。 通过自持物业+参股投资，凤凰机场免税业务 25 年利润贡献有望超过 10 亿元。我们 的核心假设为：1）凤凰机场旅客吞吐量：T3 航站楼预计于 2025 年投入使用，旅客承载量 将达到 2700 万-3500 万，假设 2025 年旅客吞吐量为 3000 万；2）购物转化率：一期项目位 置偏远而且面积较小，购物体验不佳，因此转化率较低，预计在 2%左右。随着二期、三 期免税店开业，假设 2025 年购物转化率为 8%（提升主要来自新品牌引入+购物环境改 善），与美兰机场持平；3）客单价：假设 2021-2025 客单价按照 3%的复合增长率增长； 4）机场经营扣点率为 15%；5）凤凰机场免税店利润率 2025 年提升至 10%，略低于美兰 机场免税店。以上假设测算下，到 2025 年，通过自持物业租金凤凰机场将取得特许经营费 11 亿元，对应归母净利润 7 亿元；通过参股分享投资收益 3.6 亿元，合计 10.6 亿元。
2.3 海口日月广场：坐落海口核心商圈，租金协议有望更加市场化
海口日月广场是海口市标杆商业地产项目，位于大英山 CBD 城区，紧抓扣自贸港离岛免税新机 遇，积极投入海南免税产业的发展建设，目前有两家免税运营商在日月广场运营免税店：1）中免日 月广场：由海免运营， 2019 年开业，为海口首家市内离岛免税店，经营面积 2.2 万平方米，经营品 牌达 300 多个。2）海控全球精品免税店：2021 年开业，规划面积达 38920 平方米。两家免税店规划 面积超过 6 万平米，经营品类涵盖香化、首饰、手表、酒类、数码、母婴产品等 45 大类免税商品。 2021 年，日月广场销售额超过 100 亿元（免税+有税），占海南离岛免税销售额约 17%，年客流超过 2200 万人次。 22 上半年海控全球精品贡献租金 7669 万元，中免租金协议仍在谈判中。22 年上半年，公司共确 认关联方海控全球精品免税店租金收入 7669 万元，为营业额扣点的收费方式。中免日月广场免税店 由于入驻日月广场较早（2019 年），因此租金相对优惠，第一轮租赁协议已经于 2021 年 10 月份到 期，新协议收费方式仍在谈判过程中。 中免日月广场免税店收入规模快速增长，租金协议有望按照市场化方向推进。2019 年中免日月 广场免税店正式营业，打造了海口首家市内离岛免税购物中心，发挥了较强的引流作用，因此前期 租金较为优惠。中免日月广场店是海免的重要组成部分，2019-2021 年，海免销售额 CAGR 达 131%，利润率在 10%左右，2021 年中免来自海免的归母净利润达 7.9 亿元，占中免归母净利润的8.2%。我们认为虽然新海港免税城会造成一定分流，但日月广场位于海口市中心，地理位置优越交 通便捷，对中免在海口的布局依然具有重要意义，根据公司公开投资者交流信息，公司正按照市场 化原则与中免日月广场店推动合同续签事宜。
若中免日月广场按照销售额扣点形式收取租金，将带来极大业绩弹性。22H1 上半年，海岛商业 管理公司（主要为日月广场租金）收入为 1.7 亿元，海控全球精品免税贡献租金 7669 万元，其余主 要为有税商业租金收入，中免日月广场免税店由于租金协议尚未确定暂未计入营业收入。2021 年， 中免日月广场免税销售额约 75 亿元，根据海控债券 2021 年年度报告数据，海控免税销售额 17 亿 元，为中免的 23%。若中免日月广场租金能够参照海控租金协议，以扣点的方式落地，将带来极大 业绩弹性。在 3%扣点率的中性假设下，2024 年中免日月广场租金将达到 4.0 亿元，对应的归母净利 润约 3.2 亿元。
3.1 凤凰机场为旗下最核心机场，盈利能力领先
公司基石业务，2021 年以来收入占比最高。公司参控股及管理输出机场共 11 家，其中：控股 7 家机场，包括：三亚凤凰机场、琼海博鳌机场、安庆天柱山机场、唐山三女河机场、潍坊南苑机 场、营口兰旗机场、满洲里西郊机场，其中琼海博鳌机场委托关联方博鳌管理进行管理。管理输出 2 家机场，包括：松原查干湖机场、三沙永兴机场。通过子公司参股 2 家机场，包括：宜昌三峡机 场、东营胜利机场。公司机场业务 2017-2019 收入规模保持较为稳定的状态，2021、22H1 分别恢复 至 2019 年的 88%、69%。2021、2022H1 机场业务收入占比分别为 35%、29%，为公司第一大业务。
3.2 其他机场：收入恢复相对较慢，22 上半年有所减亏
4.1 地产业务收入占比逐年降低，22 年土地出让金冲回增厚业绩 19 亿元
地产收入占比与毛利率水平逐年下滑。2018-2019 年，公司地产业务收入占比超过 70%，是公司的第一大业务。2020 年，疫情冲击+资产重组影响公司地产销售节奏，收入 同比下滑 55%。2022H1，地产收入同比下滑 16%，收入占比仅为 28%。公司地产业务以房 地产销售为主，2021 年房地产销售收入占比 78%。 其余收入主要来自房地产出租，其中海 南大厦、海航大厦、互联网金融大厦、海控国际广场等商业租赁列入免税及商业业务板 块。
开启“去地产化”，预计 3-5 年实现传统地产项目退出。2022 年上半年公司房地产业务 主要方向为持续推进在建项目施工及交付、积极推动海口双子塔南塔、D10 地块等重点项 目复工，存量住宅、写字楼和公寓等开发库存的销售，以及投资性房地产的出租与管理。 截至 2022 上半年，公司尚有在建及土地储备项目 23 个，土地面积逾 6000 亩。其中，在建 项目 12 个，面积约 1027 亩；土地储备项目 11 个，面积约 5264 亩（其中非建设用地约 3100 亩），并无新开工面积。公司已完工、在建项目的账面价值约 113 亿元，包括豪庭系 列项目、海口双子塔南塔、海口国瑞大厦项目等。公司投资性房地产的期末余额约 133 亿 元，包括海口日月广场、海南大厦、海航大厦、海控国际广场等，主要为持有租赁。根据 公司《10 月 13-10 月 14 日海南机场设施股份有限公司投资者关系活动记录表》，公司计划 在未来 3-5 年实现传统房地产业务的退出。 子公司拟冲回土地出让金及税费 20 亿元，增厚当年归母业绩约 19 亿元。2019 年 12 月，公司子公司海航基础产业集团有限公司、海航地产控股有限公司、海南海岛临空产业 集团有限公司、桐乡市南海明珠股权投资合伙企业（有限合伙）与海南发展控股置业集团 有限公司，签订关于金海湾投资开发有限公司《股权转让协议》，出售金海湾投资开发有限 公司 100%股权，作价 101.32 亿元。2022 年 9 月 27 日，公司收到海南置业《关于缴纳南海 明珠岛二期土地出让金及相关税款的函 》，确定南海明珠岛二期补缴土地出让金 4.8 亿元以 及相关税费 1.4 亿元，上述费用由转让方（公司）承担。确认南海明珠岛二期 2020 年投资 收益时，公司按照审慎原则，计入公司可能承担的土地出让金 24.5 亿元以及相关税费 1.8 亿元。因此公司预计冲回土地出让金 19.7 亿元、以及相关税费 3895 万元，合计 20 亿元。 根据公司公告，本次冲回预计将增加公司 2022 年度合并报表归母净利润 18.6 亿元，计入 非经常性损益。
4.2 拥有海口核心地段资产，受益于海南自贸港建设
乘海南自贸港建设之风，核心地段地产有望实现保值增值。海南省第八次党代会提出 加快建设具有世界影响力的中国特色自由贸易港，系统部署了“八个自由贸易港”建设的 目标任务。其中，很重要的一条是建设产业聚焦、区域协调的自由贸易港，打造“三极一 带一区”区域协调发展新格局，推动质量变革、效率变革、动力变革，带动海南全域发 展。启用双 15%税率政策：对海南注册的鼓励类企业实行 15%的所得税率、对引进人才实 行最高 15%的个人所得税率。截至 2022 年 1 月，已有 49 家世界五百强企业入驻海口。随 着自贸港经济圈的建立以及人才引进，预计将不断吸引高端人群及高层次人才。经济圈打 造+人才引进有望提升 CBD 写字楼出租率，促进核心区域地产保值增值。
信用减值+资产减值+疫情影响地产板块盈利表现，后续有望改善。地产业务自 2019 年开始毛利率处于下滑趋势，与地产行业大环境相符（2017、2018 年拿地成本较高）。除 此之外，信用减值损失、资产减值也影响公司地产业务利润表现，2020 年地产分部信用减 值损失、资产减值损失分别为 9.3 亿元和 4.4 亿元。随着重整完毕，2021 年地产分部扭亏 为盈，后续亏损风险相对可控。
4.3 发展临空产业，与机场业务协同
1、 机场业务： 1） 凤凰机场：航空性业务：主要影响因素是旅客吞吐量以及航班起降架次，我们预 计凤凰机场 2022-2024 旅客吞吐量分别-30%、+72%、+25%，起降架次分别-30%、+70%、 +20%；非航性业务：我们假设除免税特许经营费之外的非航性业务收入 2022 年受到减租 政策的影响有所下降，2023-2024 年按照 5%的复合增速增长，中免凤凰免税店特许经营费 根据本文第二章内容，2022-2024 年分别为 1、5、9 亿元。 2） 其他机场：预计其他机场收入 2022、2023、2024 分别恢复至 2019 年的 30%、 90%、100%。 3） 毛利率：随着凤凰机场占比提升以及凤凰机场免税租金收入占比提升，我们预计 机场板块毛利率将大幅改善，预计机场毛利率 2022-2024 年分别为 37%、42%、45%。
2、 免税及商业： 1） 海控全球精品免税店：我们预计 2022-2024 年日月免税租金分别同比增长 88%、 67%、40%。 2）中免日月广场：参照 2.3 中性假设，我们预计 2022-2024 年中免日月广场免税店贡 献租金分别 1.9、2.9、4.0 亿元（新租金协议落地进程存在不确定性）。 3） 其他商业租金：由于其他商业租金收费模式多为固定租金（条款中或协商一定涨 幅），疫情期间中小商户可获得一定的租金减免，我们预计其他商业租金随着疫情好转将稳 步提升，我们假设其他商业租金 2022-2024 年复合增速为 5%。 4） 毛利率：我们假设免税及商业租金毛利率保持 2021 年水平，为 90%。
3、 地产：2021 年地产收入中房地产开发与销售占比接近 80%，按照公司规划，传统 地产项目将在 3-5 年逐步退出，破产重组+疫情影响到地产销售进度，我们预计 23 年开始 将恢复到正常的地产去化进程中，我们假设 2022-2024 年地产收入分别-10%、+15%、 +10%。毛利分别为 24%、24%、24%。 4、 参股免税店投资收益：在 2.1、2.2 章节我们给出测算，2022-2024 年美兰机场免税 店投资收益分别为 1.6、2.9、4.6 亿元；三亚凤凰机场免税店投资收益分别为 1510 万元、 1.2 亿元、2.9 亿元。 5、 其他业务：其他业务主要为酒店和飞训业务，在 2021 年收入中占比约 14%。我 们预计其他业务 2022-2024 年收入分别同比增长 5%、5%、5%。 6、 财务费用：假设 2022-2024 年无新增负债且无还本计划，按照融资成本 3.05%计 算，2022-2024 年利息支出为每年 5.8 亿元。
引用地址:https://www.gupiaohao.com/202307/36905.html
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