信贷工厂是指金融企业像工厂标准化制造产品一样对信贷进行处理。随着金融科技不断发展，信贷工厂成为了金融企业提供金融服务的新发力点。本文详细介绍了信贷工厂的概念、作用，梳理了信贷工厂设计的几个要点与关键，有助于更好地理解信贷工厂在金融服务中解决的核心问题与利用价值。适合关注金融产品设计的小伙伴阅读。
随着金融科技的不断发展，金融创新进入拐点式爆发。以银行为代表的金融企业，以金融科技为抓手，打造一个代表金融创新的“信贷工厂”。
其中建设银行率先引进，中国银行全国推广，其它银行陆续跟进。
即对小额贷款或企业融资的贷前申请、额度授信、贷中下单、审批放款、贷后还款、逾期催收、风控管理等业务流程，按照工厂“流水线”作业方式进行批量操作，可提高信贷作业的效率。
基于信贷工厂打造“贷款超市”，可根据个人的使用场景、企业的经营情况，设计不同贷款形式、融资方案的信贷产品。
借鉴“工厂化”服务模式，建立标准化的信贷业务流程，为客户提供全方位的小额贷款、企业融资、支付结算、现金管理、资金托管等金融服务。
信贷工厂实现了金融企业信贷业务集约化、标准化、批量化的流水线作业，打造“信贷工厂”是为了可复制，为了上规模，为了提高效率。即信贷工厂为金融企业实现降本增效，为小微企业解决融资需求：
以往的信贷产品设计流程繁琐、业务复杂、功能耦合，导致信贷产品研发周期长，无法快速满足不同客户的不同使用场景需求。
信贷工厂让信贷业务分散独立、高效协同，能够支持产品创新和快速迭代。
当前小微企业面临着融资难的问题，一方面是自身的资产比较少，无信用增级，无抵押担保；另一方面是银行的信息不对称，客户太复杂性，风险能力弱。
信贷工厂对处于不同发展阶段的小微企业定制不同的金融服务，满足了小微企业客户信贷的“短期、高频、快速”需求。
信贷工厂的核心是对信贷流程进行功能性分割。基于集约作业+模型支持，实现“信贷工厂”模式的目标，就要支持信贷业务的生产、作业、管理的灵活配置。
信贷工厂在生产信贷产品的过程中，往往会采用组件化和参数化的模型架构的建立方法。
组件化就是把信贷作业的不同功能模块解耦，形成独立组件，方便重复调用。而参数化就是把信贷作业的不同传递数据分离，建立特定关系，方便重复执行。
前端把信贷业务的信息拆分成标准化元件，后台把信贷业务的模型组装成参数化数据。
在贷款的贷前调查、业务受理、审批复核、放款审核、还款对账、逾期代偿等过程中，通过标准化、流程化的作业对贷款进行审批，按审批角色进行分工，可精准质量控制，高效批量处理。
信贷业务增长伴随而来的就是信贷风险。为了把控风险，在信贷业务的每一个环节，会配置多种风控策略。
从贷前准入到贷后维护，基于数据判断对信贷业务进行风险预警，基于风险级别对信贷业务实行风险管理，以达到风险可控的目的。
信贷工厂设计是引入产品模板、模型概念，通过参数配置，进行组合设计，实现产品创新，让定制化成为可能。
信贷工厂基于消费需求和使用场景，构建以客户为中心的金融业务形态，支持信贷产品的灵活配置：角色权限可配置、流程可配置、产品参数可配置、基础功能可配置。
信贷业务要想在贷款申请、进度查询、额度授信、借款下单和贷后管理的整个过程中得到有效执行，关键是给不同的用户分配不同的角色权限。信贷工厂支持快速创建角色，并设置权限，能够适应信贷业务的岗位变动。
以信贷角色配置为例，为了对将贷款过程管理中的问题，进行有效的管控，我们可以基于贷款业务的各个环节，去定义贷前管理、贷中管理、贷后管理等角色。
在贷后管理中，主要处理还款管理、展期管理、逾期管理、催收管理等任务。
以催收管理为例，给其分配查看逾期案件、AI外呼、委外催收、催收任务处理、催回明细监控等权限。
根据信贷产品的不同节点、对象、场景、规则去配置业务流程，从而引导信贷业务员在某阶段应该做什么业务操作。根据金融企业不同阶段的的需求，业务流程灵活变动，以提高运作效率。
征信系统被应用到信贷业务的各个环节，为金融企业提高审贷效率。
以信贷流程定义为例，在征信环节，可定义征信报告上传、征信核录、征信审核等流程。
把信贷节点权限梳理清楚，完善信贷的贷款准入判断、客户申请评分、额度授信估算、风控策略模型等，可以有效的减少信贷风险。
产品参数配置是最为关键的环节。根据不同项目配置评分卡、决策树、规则库、表达式等产品参数，以适应企业业务的调整或变动。
基于参数设置信贷产品，定义产品编码、贷款额度、贷款利率、贷款期限、还款方式、循环额度、贷款用途、申请人身份等贷款的所有元素，并提供各种产品费用计算、试算、反算服务，以满足各类信贷业务需求。
信贷产品是指特定产品要素下的信贷服务方式，主要有贷款、担保、承兑、信用支持、保函、信用证和承诺等。
以信贷产品类型为例，根据消费场景、个人周转、中小企业流动性资金需求、房产交易等贷款需求场景，可以将贷款细分为消费贷、小额贷、经营贷、房抵贷等产品。
以小额贷为例，根据贷款产品的业务属性，去新增信贷产品类型，我们可以自定义贷款产品的贷款金额、所属渠道、产品类型、附件类型、贷款期限、还款方式、额度循环、借款用途等信息。
将信贷产品的各种基础功能进行定义并封装，根据不同客户需求，配置贷款通基础信息、业务开办地区、贷款资金路由、审批流程节点、借款金额试算、还款计划试算、逾期代偿代扣等产品功能。
信贷面签只是审核借款人信息的一个过程，一般是面签审核通过才会放款。大部分信贷产品都会有时间限制，可以根据借款人的时间安排，灵活配置多个面签时间。
信贷面签审核时间一般比较短，最快当天就有可能出审核结果。根据面签预约流水，在规定的时间进行远程面签或临柜核验，可以验证贷款真实性并有效减少放款时间。
“信贷工厂”模式依托业务系统、审批系统、征信系统、催收系统、账务系统，以及评分机制、风控模型、决策引擎等，颠覆了传统的信贷融资模式，为客户提供全方位信贷服务，也让信贷业务逐步模块化、系统化、流程化、标准化。
专栏作家
游善朱哥，微信公众号：朱哥聊产品，人人都是产品经理专栏作家。畅销书《产品闭环：重新定义产品经理》和《金融产品方法论》作者，近10年金融产品人，专注于金融行业（贷款、理财、支付）的产品知识分享，从0到1负责多款金融产品的全过程规划与设计。
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近日，36氪获悉，北京中创文旅文化产业集团（以下简称：中创文旅）宣布完成A+轮数千万元融资，本轮投资由江苏文投资本管理的江苏智慧文旅基金领投，弘章资本等上一轮老股东跟投。本轮融资将用于展览研发、市场推广、人才引进等方面。
中创文旅成立于2017年8月，总部位于北京，是以艺术场馆展览、文创IP授权运营、文创艺术商店于一体的全产业链综合性文化产业机构。
近年来，随着我国国民收入和文化消费能力的提升，文化展览的参观人次规模增长明显。中研普华产业研究院报告显示，“十三五”期间，全国博物馆年度参观人数由7亿人次增长至12亿人次，平均每年增加1亿人次。
作为供给端的艺术馆、博物馆展览却供不应求。文旅部数据显示，截至2021年底，全国博物馆机构数为5772家，博物馆陈列展览31931个，美术馆机构数为682家，展览个数达到7526个。不论是市场渗透率还是人均维度较发达国家地区差距仍然较大。
遇见博物馆
中创文旅创始人、CEO秋童认为，与其他产业相比较，文化拥有穿越周期的能力。当人均可支配收入达到一定水平，文化产业消费增长曲线将超过物质消费增长。“高迪的建筑文物撑起了巴塞罗那的艺术和旅游，卢浮宫每天参观人数破万，对于国内而言这是个朝阳产业。”
文化产业由于内容创作成本高、经营回报周期长等因素是一项需要长期坚持的事业，需要认同并坚持长期价值投资的机构辅助。经历疫情反复，实体经济和文化消费在波折中艰难前行。 在国有文化产业基金——江苏文投和对外文化集团的支持下，中创文旅得以坚持长期发展理念，继续提升展览质量、服务质量，努力打造文化艺术空间，为更广阔的市场提供更丰富的文化产品。
2021年3月，中创文旅推出旗下文创IP品牌遇见博物馆，主打全球艺术真迹展和光影主题展。两年时间里，在文化央企紫荆文化集团有限公司属下中国对外文化集团有限公司的投资支持下，遇见博物馆陆续在北京、上海、成都、南京、杭州五个城市落地六座线下场馆，均是有国际认证标准、具备恒温恒湿环境控制系统及无紫外线照明系统的高标准艺术展览场馆。每个城市场馆落地都带着大型IP主题展览迅速引爆城市流量，成为文化园区和商业中心的文化空间标杆。
遇见博物馆南京馆
文创相关需求端的消费升级，实际上也在倒逼供给端不断进行产品的升级和迭代。秋童介绍，遇见博物馆与法国国家博物馆联盟、法国卢浮宫书画部、意大利现当代国家美术馆、毕加索基金会、夏加尔基金会、英国曼彻斯特博物馆、中国文物交流中心、中国对外文化集团、中央美术学院等全球范围内百余家文博单位合作，选择世界范围内的文化遗产进行展览。
目前，遇见博物馆已在全国范围内展出“遇见敦煌”“遇见毕加索”“遇见拉斐尔”“遇见古埃及”“遇见凯斯哈林”“梵高、莫奈与现代主义大师”等30多场艺术真迹展和光影艺术展，观展人次超过140万。
遇见博物馆
将梵高、莫奈、葛饰北斋等艺术大师的画作从海外运到中国，并不是件简单的事。秋童称，一般至少提前一两年时间与海外机构进行协调合作，并解决展品的进出口、物流运输、保险、鉴定、文物点交等几十项流程工作。
传统中国博物馆更加注重学术性、专业性，获得业内关注。遇见博物馆是以To C 即用户维度为中心，在运营端重点考虑最普通用户的需求和实际观展体验，选用现代年轻人喜欢的方式如光影技术、视频声光等作为策展的一部分，并重新设计空间布局、背景色彩、硬软装，使之与展览作品和主题相匹配。
以原创策展作品“遇见敦煌光影艺术展”为例，200余幅艺术大家重绘的敦煌壁画作品通过数字光影展陈方式，再现敦煌石窟文化。自2021年开启全球巡展以来，已陆续登陆北京、上海、南京、成都、海南、黄石，吸引近百万人次观展打卡，好评如潮，为各城市文化园区和商业中心带来国潮新流量。上海展览期间，单日参展人数近万。
遇见博物馆
秋童指出，尽管“爆款”展览门票收入占了50%左右，不过偏专业型的垂直深度展也是遇见博物馆的重要展出类别。“如勃鲁盖尔家族在国内的影响力没那么大，却是艺术史上重要流派，今年我们也将做国内首展，从这个家族的88副作品了解欧洲150年的艺术风格变迁。”
遇见博物馆在全国范围“可复制”“规模化”的落地，与中创文旅以产业模式做文化的理念息息相关。
“艺术展和博物馆搭建的是文化交流的空间和平台。选择场馆落地城市时，会优先考虑该城市的消费等级和人口数量，未来还将在其他省会城市布局，每个城市馆都致力于成为这座城市的文化艺术会客厅。”秋童称，遇见博物馆还会把国内文创IP向海外输出，讲好中国故事。
目前中创文旅从供应链上下游到场馆运营和展览流程做到了标准化操作，SOP管理执行到位，确保展览落地质量。此外，遇见博物馆积累了约两百万名会员，并基于用户数据充分挖掘可开发的商业模式。
第三方IP运营和文创商店是中创文旅的传统业务，围绕IP内容合作研发文创产品。目前运营知名文化品牌20多个，如中国航天·太空创想、三星堆博物馆、国子监、永乐宫、三山五园文化主题等，拥有注册商标500多个，自研文创产品4000多款，联合品牌累计销售额超过40亿元。
2023年，遇见博物馆将陆续推出遇见高迪、梵高光影、遇见勃鲁盖尔、遇见古埃及、遇见三星堆等大师真迹展和数字光影展。
在未来的规划中，中创文旅还将继续拓展遇见博物馆的子品牌，落地针对青少年的美育、文化科普的创新文化空间。
中国对外文化集团有限公司党委书记、董事长李金生表示：遇见博物馆是由中国对外文化集团和中创文旅共同投资运营的文化艺术品牌项目。该项目融文博展览、沉浸体验、艺术沙龙、文创衍生、研学教育于一体，是城市的“中外艺术会客厅”。近年来，尽管全球文博行业深受新冠疫情影响，但遇见博物馆不断加强与全球文化艺术机构和博物馆合作，持续输出世界级优秀艺术真迹展，持续推出基于敦煌等中国传统文化IP的全新数字光影艺术展，成为一支快速成长的文博新势力，迅速赢得了市场和观众。
江苏智慧文旅基金投资负责人戴天翔表示：中创文旅是基金在线下文化消费与IP衍生业态投资中的重要生态伙伴。IP运营与线下文博产业虽然在国内已不是一个新业态，但相比海外市场，从整体市场空间来看仍处于早期阶段，商业化不充分，且缺乏能够规模化运作的企业。公司核心团队兼具文化、消费与投资复合背景，通过对产品丰富度、服务精细化与业务标准化的不断打磨，在过往两年疫情反复影响下仍实现业绩的高速增长。我们看好公司基于“线下文化艺术空间”推动文化消费的商业模式，同时高度认可公司对中国传统文化的普及宣传与文化输出所作出的贡献。未来，我们将联动江苏省文投集团等相关资源，在包括文化数据服务、线下空间运营、IP商业转化等方面与公司展开全面合作，助力公司保持行业领先优势，为国内文化消费市场持续输出优质内容与产品。
36氪作者 | 王露
创业者在创业的时候资金是摆放在创业道路上最大的一座大山，所以资本融资是创业者必须经历的事。经历过资本融资的创业者肯定知道融资过程中的艰辛，而在这个资本唱衰的寒冬时刻，投资者们越来越谨慎，越来越吝惜自己的资本，使得本来就是很难的融资之路变得更加崎岖。希望广大草根创业者能够通过本文更快的融资，增加创业效率。
BP的制作要点
融资第一步就是写BP，没有一个好的BP你就不会有更多的路演机会。创业前期耐下心来写一个优秀详细的BP能够节省创业团队的很多时间。
BP设计：简洁、直观！不要花哨的UI，也不要事无巨细都写。投资人很忙，太长不看！
BP格式：PDF！PDF！不要用其他的乱七八糟的excel、ppt、word！
BP内容：概述、市场、产品、模式、竞品、数据、预测、团队、融资。
一定要抓住重点，让投资人看到自己的优点、价值，让他们看到挣钱的希望。
BP的高效投递
投资人更愿意去投资自己了解的创业团队，所以你直接去投递自己的BP基本不会有投资人鸟你。成交的投资一般都是投资人从他们交叉的人脉中了解到的项目。尽量不要陌生投递，那样只是浪费时间。遵循3F原则——family 、friends、fools。初期找投资一般都是从家人、朋友和一些对你比较好的陌生人之中找到的。
选对投资人
如果项目好，有很多投资，那么一定要慎重选择投资，选择按照优先级选择。
一线投资机构（不作内外资区分）>二线投资机构>传统投资机构/战略投资>传统企业投资>个人投资（除大佬）>股权众筹
一线投资机构：有背书能力的人民币或美元基金。特点是对项目要求高，速度慢，投后C端服务弱，投后B端服务强，背书强。
二线投资机构：新锐投资机构。特点：项目要求较高，速度快，投后C端服务强，投后B端服务弱，背书能力中。
传统机构：原PE转型或者投资传统行业机构转型。特点：项目要求中，速度慢，投后专业化的服务强，背书能力不详。
战略投资：中大型互联网公司。特点：业务排他、股权排他、各种排他，速度慢，投后服务巨强无比，背书能力双刃剑。
传统企业投资：传统上市公司或者非上市公司。项目要求不详，速度不详，投后服务弱，背书能力收购你。
个人投资：除大佬外，我猜是亲戚？要么朋友？要么煤老板？要么房地产老板？要么偷税高手？自己看看靠不靠谱！
股权众筹：骗老百姓的钱我建议是去二级市场，你自己上不了市还想提前骗老百姓的钱，这样的项目，差评！
把控好融资节奏
千万不要一次融资足够的钱。前期估值低，融到太多的钱会导致分出去太多的股权。小步快跑才是原则。
创业公司存活是第一要务。注意公司现金流，必须足够支撑公司的正常运营。制定一个合理的长期融资计划，留给公司足够的容错率，不能拿到钱救活，拿不到钱就死。走到跪舔投资人的地步的时候将会非常危险。
融资有技巧
不要制定太高估值。如果那你指定一个较高估值吗，没人投你你只能再降，越降投资人越不愿投。买涨不买跌！记住！
认准时机精准出击。资本市场风云变幻，投资机构的也有效率高低。投资者要密切关注融资数据以及其他投资行业公司的动态，及时作出相应计划。
寻找一个好的项目看护人很重要。他不但可以让你的资金更快得到落实，而且你要时刻有一个融资的准备。不要等到账上没钱，山穷水尽了再去融资。
估值有技巧
创业公司不要想太多，只需考虑两个方面。一，在这个融资环节中我需要多少钱？二，我的股权要稀释成多少？从这两个点下手，得到一个交叉点，这个交叉点就是市场公允价值。
了解投资流程
投资流程创业公司都懂，但是你要注意一下几个点：1.保密协议2.TS3.SA4.资金到账
成熟看待谈判
谈判对双方都是痛苦的，但是也是必要的。在谈判过程中创业者首先要明白，第一不可能什么都要，第二自己要什么，第三给谈判留下空间。创业者要什么？有三点：其一是估值，其二是经营自主权，其三是尽量少的进攻性条款。
最后说点其他的，创业者必须有打不死的小强的精神，在寻找投资的时候不能够遭受点拒绝就一蹶不振，积极接受各种变化。还有在寻找投资的时候通常会有投资人不给明确的答复，这时候你不必追问，人家没有跟项目说明信心不大，所以可以继续找下一家了。毕竟投资者也经常不打脸，他们只是给自己留条后路。最后祝愿所有创业者拉到投资。
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本文作者民生宏观管清友、张瑜、李俊德，来源于“民生宏观”，原文标题《房地产企业融资全梳理——房地产研究手册第一集》。
自2016年“930新政”以来，房地产调控收紧，股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制。资金先于投资，在房地产开发到位资金持续回落下，2017年5月房地产投资已出现了拐点。我们对房地产企业目前的融资渠道进行系统梳理，一方面是为了摸清房地产企业融资的现状，各种融资渠道分别受到多大的影响。另一方面是建立关于房地产企业资金面分析的研究框架。
首先，我们介绍房地产开发到位资金的定义、主要构成以及受房地产调控的影响。其次，以到位资金的构成为基础划分，分三个维度分析各种融资渠道：到位资金情况、整体融资情况、政策变化及影响，从而把握不同融资渠道的特点和变化。最后，分析房地产企业的偿债压力和资金状况，房地产企业偿债高峰在2019-2021年，整体资金状况良好，但大小房企有所分化，未来房地产行业引来新一轮洗牌。
房地产开发到位资金是统计局公布的、用于反映房地产企业资金情况的重要指标。在这部分，首先我们介绍了房地产开发到位资金的含义、主要构成和房地产投融资间的关系。然后，通过回顾过去十年房地产调控，可以看出房地产调控对房地产企业融资的影响显著，表现为“调控收紧、融资随之回落”，反之亦然。
（一）房地产开发到位资金：实际拨入、用于房地产开发
房地产开发到位资金指一年内房地产企业实际拨入、用于房地产开发的各种货币资金，属于增量概念。到位资金分为国内贷款、利用外资、自筹资金（以股权融资为主）和其他资金（以销售回款和债券融资为主）四类，由国家统计局每月公布。
房地产开发到位资金是房地产企业融资的一部分。两者的关系，一是存在时滞，房地产开发到位资金是指房地产企业实际拨入开发项目的资金，而房地产企业从拿到资金到实际拨入项目，存在一定的时滞。时滞的长短取决于房地产企业的投资意愿，一般基于对房地产市场的预期。二是资金用途单一，房地产开发到位资金只用于房地产项目开发，而房地产企业融资用途是多样化的，可用于补充资本金、偿还债务、并购重组、项目开发等。
房地产开发到位资金直接影响房地产投资，领先1-3个月。由于房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。从历史看，房地产到位资金走势领先于房地产投资1-3个月。 2017年以来，2月房地产开发到位资金明显回落，5月房地产投资随之出现拐点，领先关系依然存在。
（二）结构变化：其他资金占比明显上升，占据半壁江山
从资金结构看，其他资金占比超过一半。2017年1-5月，房地产开发到位资金5.9万亿元。其中国内贷款1.1万亿元，占比17.8%；利用外资90亿元，占比0.2%；自筹资金1.8万亿元，占比30.5%；其他资金3万亿元，占比51.5%。
2014年以来，其他资金的占比从约40%升至约50%。其他资金以销售回款和债券融资为主。2015-2016年，房地产市场回暖，商品房销售火热，叠加公司债主体扩容和企业债监管放松，其他资金增速（30%-40%）明显高于其他融资渠道。随之而来的是其他资金占比明显上升，从2014年底的约40%升至2017年一季度的约50%，同期自筹资金占比从39%降至30%。
国内贷款占比相对稳定，自2010起保持在15%-18%之间。利用外资占比很低，从2010年以来就不足1%。
（三）调控影响：房地产调控收紧后，到位资金随之回落
房地产调控收紧后，房地产开发到位资金随之回落。主要原因有两个，一是房地产企业融资难度加大（被动收缩融资），对房地产企业的融资限制是房地产调控的重要组成部分。二是房地产企业融资意愿不足（主动收缩融资），由于房地产市场趋冷，房地产企业对未来预期偏悲观，从而减少拿地和投资，融资意愿下降。
回顾过去十年，我国房地产市场主要经历了两轮房地产调控周期。
2008年次贷危机爆发后，政府出台“四万亿”刺激计划，并2008年10月开始放松房地产调控，通过加大基建和房地产两个支柱行业的投资实现稳增长。同时货币政策转松（2008年4次降息、3次降准），房地产开发到位资金触底反弹，同比增速从2008年的5%升至2009年的45%。
2010年1月，以“国十一条”出台为标志，第一轮房地产调控收紧。房地产开发到位资金增速高位回落，2014年降至0%（2013年由于暂时性的监管放松有所反弹）。2014年“930新政”出台，房地产调控放松，货币政策也由紧转松（2015年央行五次降息五次降准），房地产市场销售回暖。2015年公司债发行主体扩容，融资监管放松叠加流动性充裕，2015-2016年房地产开发到位资金增速一路上升至15%。
2016年9月，以 “930新政”出台为标志，第二轮房地产调控收紧。2016年11月债灾发生，金融去杠杆实质性启动。2017年3月以来，金融去杠杆大步推进，银监会、证监会、保监会等部门密集发布三十余份政策文件，房地产融资有所收紧。北京“317新政”的出台，标志房地产调控加码。2017年1-5月，房地产开发到位资金增速降至9.9%，比16年底回落5.4个百分点。
从2016年10月新一轮房地产调控开启以来，房地产企业各种融资渠道受到了不同程度的限制。这部分我们以房地产开发到位资金的构成为基础，从三个维度对各种融资渠道进行分析：一是房地产开发到位资金；二是房地产企业整体融资；三是相关监管政策变化及影响。多维度的分析是为了更好地把握不同融资渠道的特点和变化情况。
在进行具体分析前，我们不妨先对房地产企业过去10年的融资渠道变迁做一个回顾。
房地产企业融资渠道经历了“股权为主——非标兴起——定增重启——债券放量——回归信托、贷款”的变迁过程。自 2006 年至今，我国房地产企业融资渠道经历了阶段性的变迁过程：2006-2009年，IPO、股票增发是主要的融资渠道。随后2009 年底出台“国四条”，股权融资受限，非标兴起。在市场调控作用下，2014 年后房地产非标再次被重启的定增所取代。2015 年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在2015-2016年增长迅速。2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。
（一）国内贷款：房地产开发贷款重要性提升
到位资金中的国内贷款指房地产企业向银行及非银行金融机构借入的各种国内借款。包括银行利用自有资金及吸收存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款、地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。
2017年1-5月，国内贷款1.05万亿元，同比增长17.3%。国内贷款可分为银行贷款和非银行金融机构贷款（以下简称非银贷款）。
从结构看，国内贷款以银行贷款为主，占比85%以上。2017年1-4月，银行贷款和非银贷款分别占国内贷款的86%和14%。从增速看，国内贷款增速由银行贷款主导。银行贷款增速与非银贷款走势基本一致，但非银贷款增速一般高于银行贷款增速，尤其在2011-2013年非标快速增长的时期，这种背离与银行为了规避监管，将表内贷款表外化的行为有关。
房地产开发到位资金是从借款人——房地产企业的角度分析，而从贷款人——金融机构的角度看，根据房地产贷款的用途，房地产贷款分为房地产开发贷款和购房贷款。截至2017年一季度末，金融机构发放的房地产贷款余额28.4万亿元，同比增长26%。其中，房地产开发贷款余额6.2万亿，同比26.1%；购房贷款1.91万亿，同比增长34%。
购房贷款属于金融机构对居民和企业发放的消费贷款，而不是直接对房地产企业发放的贷款，我们将在其他资金中分析，此处只分析房地产开发贷款。
房地产开发贷款分为地产开发贷款和房产开发贷款。截至2017年一季度末，地产贷款余额1.41万亿元，同比下降21.5%；房产贷款余额6.13万亿元，同比上升17.3%。
地产开发贷款：土地储备贷款停发，地产贷款余额明显下滑
地产开发贷款指金融机构发放的专门用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。地产开发贷款的发放对象有两类，一类是房地产企业，另一类是土地储备机构。土地储备机构是由市、县人民政府批准成立的事业单位，具有独立的法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担行政辖区内的土地储备工作。
地方政府债券成为举借土地储备债务的唯一方式。2016年2月，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”。2017年6月，财政部发布《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，试点发行土地储备专项债用于土地储备，并纳入政府性基金预算管理，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务。
因此，以土地储备机构为发放对象的地产贷款将逐步清零，地产贷款余额开始显著下降。地产贷款余额已从2016年一季度末的高点1.8万亿元降至2017年一季度末的1.41万亿元，减少3900亿元。
房产开发贷款：其他融资渠道受阻，房地产企业更加依赖贷款
房产开发贷款指金融机构向房地产企业发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。也就是说，如果贷款覆盖地产开发和房产开发全过程，那么应统计为房产开发贷款。房产开发贷款主要以土地使用权和在建工程作为抵押物，随工程建设的进度分阶段拨付。
房产开发贷款的发放需要符合“四三二”规定。即地产商必须“项目四证齐全、项目资本金达到30%、开发商具二级以上资质”。实际上，“四三二”的说法已经不是完全准确，项目资本金要求早已降低，2015年9月国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，提出“保障性住房和普通住房项目维持20%不变，其他项目由30%降至25%”。除了银行表内贷款外，银行表外理财、信托贷款等也需要符合“四三二”规定。
从2016年三季度起，房产开发贷款余额同比触底反弹，从9.6%升至2017年一季度的17.3%，主要原因一是房地产调控收紧，股权、债券、非标等其他融资渠道受阻，房地产企业只能转向传统的贷款融资，二是金融去杠杆提升了发债成本，而由于债券市场和信贷市场的相对分割，银行贷款利率上浮有限，房地产企业为了节约成本更倾向于银行贷款。对于银行来说，房产开发贷款依然属于相对优质的资产。
（二）利用外资：二季度起房地产海外债发行放缓
到位资金中的利用外资指房地产企业从境外（包括港澳台）融入的资金（包括设备、材料、技术在内)，具体包括对外借款、外商直接投资、外商其他投资，但不包括我国自有外汇资金。
利用外资以外商直接投资为主，占比在90%以上。外商直接投资指外国投资者在我国通过设立外商投资企业、合伙企业、设立外国公司分支机构等方式进行投资，以控制经营管理权为核心。2016年，房地产企业利用外资140亿元，其中外商直接投资132亿，占比94%。
2015- 2016年利用外资每年同比下降约50%。2017年1-5月，利用外资90亿元，同比增长115%，主要源于海外债发行升温。
对外发行股票和债券属于利用外资中的对外借款。2010年，房地产调控收紧，房地产企业的境内股权融资（包括IPO和增发）被证监会叫停后，叠加人民币汇率进入升值周期（2010-2014年人民币汇率从6.8升值至6.1，升值12%），房地产企业转向境外融资。一批房地产公司赴港股等海外股市上市，海外债的发行也快速增长。
美元债是房地产企业海外债最主要的品种，以下主要分析美元债的发行情况。
2013-2014年是房地产企业发行美元债的高峰期。2013-2014年房地产企业分别发行美元债41只和44只，分别融资184亿美元和200亿美元。
2015-2016年，由于国内监管放松、国外美元升值，美元债发行缩量。从国内看，公司债发行主体扩容、企业债监管放松，货币政策偏宽松，流动性相对充裕；从国外看， 2015年8月人民币实行汇改，同年12月美国进入加息周期，人民币汇率从汇改前的6.1贬值至2016年底的6.9，贬值13%，美元升值加大海外融资成本。国内外因素共同驱使房地产企业转向境内融资，2015-2016年每年房地产企业发行的美元债约80亿美元。
2017年二季度起，发改委收紧给房地产企业海外债发放批文。由于金融去杠杆，境内融资受限，叠加人民币汇率趋于稳定，房地产企业重新转向境外融资，海外债发行升温。2017年一季度，房地产企业发行美元债23只，融资103亿美元，超过2016年全年的发行量（21只，融资84亿美元）。 但从2017年二季度起，发改委收紧对房地产企业海外债发放批文，融资大幅放缓。从二季度以来，4-5月房地产企业海外债发行仅11只，融资35亿美元。
房地产美元债体量较小，冲击有限。从到位资金看，利用外资占房地产开发到位资金的比重很低（不足0.2%）。从整体融资额看，2017年1-5月美元债发行138亿美元，以目前6.8的汇率换算，约相当于940亿元，仅相当于今年一季度国内新增房地产贷款（1.7万亿元）的5%。
（三）自筹资金：股权融资以定向增发为主
到位资金中的自筹资金以股权融资为主，房地产企业所有者权益范围内的资金都属于自筹资金。既包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。
2017年1-5月，房地产企业资产资金1.8万亿元，同比下降3.4%，占到位资金的比重从去年底34%降至30%。
股权融资：定向增发融资同比减少80%
股权融资主要包括IPO、增发和配股，其中增发是房地产企业最主要的股权融资方式，一般占比90%以上。
2010年证监会叫停房地企业股权融资。2006-2009年，股权融资是房地产企业融资的主要渠道。2009年12月，以“国四条”出台为标志，地产调控收紧。2010年1月，“国十一条”出台，同时证监会指出房地产公司 IPO 和再融资，都需要征求国土资源部意见，其开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资。
境内房地产企业IPO基本停滞。从2010年至今，只有2家房地产企业在2015年12月成功在A股上市（招商蛇口融资481亿元，新城控股融资53亿元，合计融资534亿元）。在境内IPO受阻的情况下，其他房地产企业只能通过港股等境外市场上市（2013年旭辉控股、新城发展、金伦天地等一批房地产企业赴港股上市），或者在A股借壳上市（如2015年湖北金环、绿地控股）。截至2017年5月，沪深交易所共有147家房地产上市企业，总市值2.45万亿元，占A股总市值的4.7%。
增发在2014年重启后快速增长。2014年以中茵股份、天保基建定增获得证监会批准为标志，房地产企业增发重启，当年增发375亿。2015-2016年房地产企业增发分别发行1405亿元和1220亿元，增长迅猛。按照规定，增发资金不得用于购置土地。
2017年2月以来增发收紧，1-5月发行额同比减少80%。2017年2月，证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》进行修订，旨在抑制目前市场存在的过度融资、募集资金脱实向虚等现象。影响较大的修订有三条，一是将发行期首日作为定价基准日，遏制一二级市场间的套利。二是增发规模不得超过总股本的20%，基本影响不大，因为历史增发超额的很少。三是上市公司融资后18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限，增发发行节奏放缓。2017年1-5月，房地产企业增发融资136亿元，同比减少80%。
（四）其他资金：销售回款显著回落，债券发行大幅缩量
到位资金中的其他资金来源指除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金，以销售回款和债券融资为主。其中销售回款约占其他资金的90%。2017年1-5月，其他资金3.04万亿，同比增长16.7%。
销售回款主要包括定金及预收款、个人购房贷款，两者合计占其他资金的90%左右。2017年1-5月，到位资金中的个人购房贷款9600亿元，同比增长8.6%，较2016年底下降38个百分点；定金及预收款1.78万亿元，同比增长20.3%，较2016年底下降9个百分点。
其他资金的90%是销售回款，因此与房地产销售走势基本一致。房地产销售在2016年4月见顶回落，其他资金在5月随之回落。从2016年5月至2017年5月，房地产销售同比增速从56%降至18.6%，下降37个百分点；同期，其他资金同比增速从16.8%降至9.9%，下降了7个百分点。而由于其他资金占比超到位资金的一般，因此两者的走势也基本一致。
个人购房贷款：购房需求下滑，银行主动控制发放
个人购房贷款是房地产企业最重要的资金来源之一。虽然个人购房贷款是银行向居民发放的消费贷款，但房地产开发项目销售或预售的情况，将直接影响到开发商的还贷能力和需借贷的资金数量。尤其是在项目预售阶段，个人购房贷款既是项目预售收入的重要组成，也是房地产企业后续开发建设资金的重要来源。
接下来我们从银行发放的新增个人购房贷款进行分析。
2015-2016年，新增个人购房贷款大幅上升。2013-2014年的新增个人购房贷款都约为1.7万亿元。2015年起房地产调控放松，市场销售持续火热，2015年新增个人购房贷款2.6万亿，同比增长55%；2016年新增贷款4.96万亿元，同比增长86%。
2017年以来，个人购房贷款发放明显减少。从存量看，金融机构发放的个人购房贷款余额首次回落。截至2017年一季度末，个人购房贷款余额19.05万亿元，比2016年末下降了900亿元， 2011年以来首次回落。从增量看，新增个人购房贷款同比增速大幅放缓。2017年1-5月，居民中长期贷款（以个人购房贷款为主）累计发放2.34万亿元，同比增长13%，而2016年同比增速高达86%。
个人购房贷款发放减少的主因一是居民购房需求（尤其是投资性需求）受限购、限贷等政策打压有所回落。二是银行出于风险管理的考虑，主动控制个人购房贷款发放。
债券融资：房地产信用债发行同比下降75%
房地产企业的债券融资属于信用债范畴，分为企业债、公司债、中票、短融（又分为一般短融和短融）和非公开定向融资工具等。
2014年之前，房地产信用债发行体量较小，每年发行额不到500亿元。2014年地产调控放松，货币政策转松，房地产企业融资环境改善。2014-2016年是地产发行信用债的高峰，发行额分别为2380亿元、6825亿元和1.11万亿元，同比分别增长3.7倍、1.9倍和63%。2017年1-5月，房地产企业发行信用债1400亿元，同比下降75%，主要源于企业债和公司债缩量。
从信用债构成看，2015-2016年公司债已成为房地产债券融资的最主要方式，占比超70%。2016年，房地产企业发行信用债1.1万亿元，其中公司债8000亿元，占比72%；企业债1170亿元，中票1022亿元，占比都在10%左右；短融325亿元，定向工具450亿元，占比3%-4%。
2016年底，房地产调控开启后，发改委和交易所分别加强了对房地产企业债、公司债的监管。2016年10月底，上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》，实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准。2016年11月，国家发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目（用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外）。
房地产信用债发行同比减少75%，主要受 企业债、公司债拖累。2017年1-5月，房地产企业信用债发行1400亿元，同比减少75%。其中，公司债发行310亿元，仅为去年同期的7%。企业债发行100亿元，为去年同期的14%。相对应的，房地产企业只能加大中票和短融发行额进行对冲，中票发行660亿元，同比增长30%；短融发行163亿元，同比增长53%。
由于公司债是房地产企业债券缩量最严重的信用债品种，以下重点进行分析。
2015年之前房地产企业很少通过公司债融资。2012-2014年房地产企业公司债分别发行3只、6只和20只，融资额分别为4亿、10亿、140亿。
2015-2016年房地产企业公司债发行几乎成倍增长。2015年1月，证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，公司债的发行主体扩容，从上市公司拓展至所有公司制法人（地方融资平台除外），公开发行实行核准制，非公开发行实行备案制。2015-2016年房地产企业分别发行公司债4326亿元、8180亿元。
2016年底起房地产企业公司债发行大幅缩减，同比下降90%以上。2016年10月底，上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》，实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准，规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金，不得用于购置土地。2017年1-5月，房地产公司债发行35只，融资额312亿元，同比下降93%。
基础范围指房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件（资质良好、主体评级AA以上），综合评价指标将基础范围内的房地产企业进一步划分“正常类”、“关注类”和“风险类”。
综合评价指标分为整体规模和流动性管理两大类共五项。房地产企业触发两项则被列为“关注类”，触发三项以上则列为“风险类”，不触发则列为“正常类”。对“正常类”企业实行正常审核，对“关注类”企业实行重点监管，对“风险类”企业，主承销商应审慎承接。
截止2016年3月底，上交所164家房地产申报企业中，“正常类”、“关注类”和“风险类”占比分别为57%、23%和20%。
（五）非标：监管政策有所收紧
房地产非标融资包括信托、私募资管、银行理财等。之所以把非标单独列出来，因为非标不能简单地划分到房地产开发到位资金四类中，而是取决于非标具体的实现形式。如果非标通过委托贷款、信托贷款的形式融资，则应该归入国内贷款中。如果非标是通过明股实债或真股权的形式融资，则应该归入自筹资金中。
由于非标中投向房地产行业的数据统计缺失较多，因此这部分我们以分析相关监管政策为主。
信托：从2016年重拾增长势头，下半年高景气有望保持
2013年是房地产信托发行高峰期。2013年房地产信托新增发行6848亿元，同比增长116%。房地产信托余额从2010年底的4322亿元增长至2013年底的1.03万亿。
2015年起房地产信托企稳回升。2013年3月，银监会发布8号文，限制银行理财投资非标，同时以国务院发布“新国五条”为标志，房地产调控再次收紧，2014年新增房地产信托同比下降20%。从2015年起，房地产信托发行企稳回升。2016年房地产信托新增发行7327亿元，同比增长36%，创历史新高。
2017年一季度，房地产信托延续增长势头，新增发行2328亿元，同比增长53%；房地产信托余额1.58万亿元，同比增长21%，占资金信托余额的8.4%。
金融去杠杆背景下，房地产信托融资开始收紧。2017年5月，银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，明确表示违规开展房地产信托业务将列入检查要点。
《检查要点》中关于房地产信托的核心内容有两条，一是重点检查是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二是重点检查“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。
房地产信托下半年有望保持高景气。信托对于房地产而言，属于高成本融资方式。而房地产信托自2016年下半年以来的明显回暖，主因是房地产信托相对于其他融资渠道受限更少，房地产企业被迫转向信托融资。虽然《检查要点》已经出台，但从自查到业务调整，需要一定的时间，下半年房地产信托有望保持高景气。
私募资管：16城私募资管不得投资房地产普通住宅项目
2017年2月，基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。
16城私募资管不得投资普通住宅项目。一方面，私募资管计划对房地产企业的融资，不得用于补充流动性资金和支付土地出让价款，这是一直以来的政策基调。另一方面，对于房价上涨过快的16个热点城市，投资于普通住宅地产项目的私募资管计划停止备案。16个热点城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等。资产管理人要对底层资产进行穿透审查，确保受托资金的最终投资方向符合监管要求。
《备案4号》中提到的常见“绕道监管”融资方式包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以明股实债的方式受让房地产开发企业股权和其他债权投资方式。其中，明股实债的常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
银行理财：开展银行房地产业务的专项检查
银行理财监管从2016年10月起收紧，开展对银行房地产业务的专项检查。2016年10月的三季度经济金融形势分析会上，银监会前主席强调要加强对银行理财资金投资房地产领域的监督管理，严禁银行通过表外理财绕道投资房地产企业拿地项目。
2016年11月，银监会发布《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求银行理财资金比照自营贷款进行严格检查，禁止通过个人经营贷或信用卡套现以及其他形式进行首付贷，限制房地产企业变相通过上下游企业进行违规融资。各类绕道为房地产企业融资的资管产品，最后贷款多数仍要通过信托和银行，这次银监会堵上了信托贷款的通道、银行理财和自营资金来源。
这部分将对房地产企业的偿债压力和资金情况进行分析，我们以A股市场的148家上市房企作为研究对象，截至2017年6月，房地产上市房企总市值2.45万亿元，占A股总市值的4.7%。时间区间从2010年开始，主要为了保证样本基本一致，因为2010年至今只有两家房地产企业在A股上市。
根据资产规模（600亿元为分界线）划分大小上市房企。截止2017年一季度末，资产规模大于600亿元的归为大房企，共28家；资产规模小于600亿元的小房企，共148家，以分析大小房企是否存在分化情况。
（一）房地产企业偿债压力：偿债高峰在2019-2021年
2019-2021年是房地产企业信用债的偿还高峰期。2017-2019年房地产企业信用债偿还额几乎成倍增长，偿还额分别为1333亿元、2250亿元和4405亿元。2019-2021年将迎来房地产企业信用债的偿还高峰，每年偿还额高达4000-5000亿元。目前偿债高峰还未到来，短期房地产企业的偿债压力不大。
（二）房地产企业资金状况：整体良好，大小房企有所分化
我们选取了货币资金（现金）、流动比率和速动比率、筹资净现金流等指标，考察上市房企的资金状况。企业融资属于流量概念，资金状况属于存量概念。虽然房地产企业的融资已经开始受限，但由于2015-2016年房地产市场销售火爆，目前房地产企业资金状况整体良好。换句话说，即由于资金存量处于高位，流量的收缩暂时没有对房企的经营造成太大影响。但值得注意的是，大小房企资金状况的分化已经呈现。
从货币资金看，整体绝对值处于历史最高位，小房企开始恶化。货币资金即企业的现金，截至2017年一季度末，上市房企货币资金合计8885亿元，同比增长39%，比2016年底降低1个百分点。虽然货币资金的同比增速已经有所回落，但货币资金的绝对值仍处在历史最高位。大小房企货币资金情况出现分化，与2016年底相比，2017年一季度末大房企货币资金增加360亿元，而小房企减少10亿元。
从流动比率和速冻比率看，整体略有上升，短期偿债能力较强。流动比率=流动资产/流动负债，其中流动负债包括一年内到期的长期负债。速动比率=速动资产/流动负债，速动资产指现金、短期投资、应收账款等变现能力强的资金。流动比率和速动比率越高，表明企业短期偿债能力越强。截至2017年一季度末，上市房企流动比率为1.66，比2016年底提高了0.02；速动比率0.56，比2016年底提高了0.15。
从筹资净现金流看，整体仍在改善，小房企明显恶化。筹资现金流入包括筹集权益资本（股票等）和债务资本（债券、贷款等）等收到的现金，筹资现金流出包括偿还债务、支付利率、股票分红等支出的现金，筹资净现金流即两者之差。截止2017年一季度末，上市房企筹资现金流净额为1653亿元，同比增长10.9%，比2016年底提高3个百分点。值得注意的是，大房企筹资现金流在改善，而小房企筹资现金流明显恶化。截止2017年一季度末，大房企筹资现金流净额1477亿元，同比增长35%；小房企筹资现金流净额174亿元，同比下降56%。
在房地产企业融资收紧下，有限的资金流向信用资质更好的大房企。大房企由于资产规模更大、资产资质更好，在获取银行贷款方面具有更大的优势，同时融资渠道更加多元化。如海外债的评级门槛高，更加适合大房企，小房企发行难度较大。因此，小房企在后续的融资中面临的压力更大，随着偿债压力的增大，部分前期加杠杆快、激进拿地的小房企具有潜在的信用风险，或被大房企收购重组，房地产业行业将迎来新一轮洗牌。
实际上，2017年以来，房地产行业集中度已经明显提高（约10个百分点）。2017年1-5月，房地产行业销售额的CR5从去年底的11%提高到20%，CR10从17%提高到28%，CR20从23%提高到37%。
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