股价，市值和估值是每一个在股市里面混的人所关注的，哪个更靠谱一些呢？股价和市值其实一回事，股价和股本数量相乘，就是市值，放大了多少亿倍，这是很多自媒体或者记者们的话术所在，市值千亿，一天蒸发几百亿，似乎数字越大越有分量。而估值更是不靠谱的，上市时基本都是高估，甚至需要透支未来利润，要砸钱做数据，比如注册会员数量，月活数量等等。要么低估，当被机构抛弃的时候，当业绩下降幅度比较大的时候。实时的股价就在高估和低估之间动荡起伏。
看看地产类上市公司市值在2022年半年时的市值排名，再看看三个多月之后的对比图，完全可以说，地产公司的冬天来了，市值在寒冷中瑟瑟发抖。这里还不包括曾经如日中天的恒大，当然，也可以说恒大的市值已经进入不了前十的行列，这是曾经的首富，意气风发的许老板完全没有想到的事情。
在三个多月的时间里，万科的市值缩水了790个亿，按照100天计算，每天市值跌近8个亿，已经乖乖地从老大的位置退了下来，也退出了市值2000亿的俱乐部。国企的三驾马车异常坚挺，基本上没有太多的跌幅，已经牢牢占据第一集团的位置。龙湖集团不比曾经的老大万科逊色，市值跌去了719亿。招商蛇口则是个另类，市值上涨约10%，而九龙仓则是大放异彩，市值上涨17.8%，碧桂园市值下跌64%，勇夺跌幅第一的位置。
当万科的郁亮满怀危机的喊出活下去的时候，许老板的广州恒大足球队正在中超大杀四方和亚洲赛场上横扫韩日球队呢。恒大冰泉，恒大粮油和恒大造车都多领域试水或许也是许老板应对公关的形式，甚至和宝能争夺万科的大股东位置，大手笔投资进入造车领域等等，然而现在的恒大已经到了四面楚歌的境地，由原来的买买买到现在的卖卖卖，股价定格在停牌时1.65港元的位置，市值217.9亿港元，距离32.5港元股价的最高市值4291亿差了4000个亿，现在已经到了是否活下去，许多工地能否复工的境地，同样停牌的融创中国，也是债务违约，资金链吃紧，股票市值也跌去了90%，碧桂园照比高点也跌去了92.8%。
没有对比，就没有伤害。如果比惨，没有最惨，只有更惨。看看天誉置业吧：先是从6港元跌到了1港元，然后横盘许久，现在已经跌到了0.034港元，市值仅仅是2.87亿元，这是什么概念，是各种拿地的一个零头么？花两个亿买入流通股，就可以控股上市公司？天誉创立于1996年，2006年2月天誉置业（控股）有限公司正式成立，成为香港联交所主板上市公司。天誉已打造了广州天誉半岛、广州天誉花园、广州天河威斯汀酒店及海航大厦、广州雅乐轩酒店及寰城广场、南宁天誉城、重庆天誉智慧城、昆明天誉鱼先生的社区、昆明天誉城、徐州天誉鱼先生的社区、徐州天誉鱼先生的时代、徐州天誉鱼先生的城等多个高端项目和城市地标建筑，也算是广州本土的老字号地产公司了，也有过辉煌的历史。市值跌到如此地步，让人感到唏嘘不已。
天誉置业在2019-2021三年的营收依次是65.91亿，77.02亿和76.63亿，对应的净利润7.92亿，9.51亿和-2.84亿，而2022年半年报显示，营收降到了7.99亿，亏损16.22亿，2021年半年报营收46.83亿，净利润1.98亿，然后就是美元债务违约。上市公司不分行业，股价坠落的轨迹都是相同的：营收剧减，债务违约和股价直线坠落。但在A股的跌相似乎没那么难看，但在港股则是一步到位，一天跌50%，如果不够直接跌90%---
统计显示，我国居民人均住房面积为41.76平方米，平均拥有住房3.2套，人均住房面积为111.18平方米。这个数字既包括农村，也包括农村，城镇居民平均住房面积为36.52平方米。30年的时间里，人均居住面积几乎翻了六番。也就是地产公司高速发展获取利润的黄金时代，虽然国家出台了多种抑制房价上涨的政策，但在学区房稀缺，刚需和炒房力量的合力作用下，房价就如同坐火箭般飞速上涨，从单价每平方米破万开始，相继突破2万3万5万的速度越来越快，一干房地产公司赚得盆满钵满的，所以才能看到地产公司挥动支票本开启买买买的节奏，买地，买资产，才能够开启也业务多元化和跨界投资的按钮，最后步入了如海航，苏宁等非地产公司的后尘，陷于资金链紧张和债务违约的境地都是小事，重则破产和创始人出走和失去控股权。
冬天来了，春天固然不远。而股价跌得一塌糊涂的地产类公司，还能迎来春天么？某些城市解除限购也好，鼓励生二胎也罢，提倡企事业单位团购买房等诸多刺激房价因素的推出，改变不了房子的数量和需求正在趋向、于饱和的现状，没有炒房因素的存在，房子越盖越多超过实际需求的话，想要房价不下跌都难，而房价的下跌同上涨一样，是具有传导性的。敏锐的资本市场抛弃了地产公司的时候，地产公司的股价下跌就是很顺理成章的事情。或许还会有反复和反弹，但趋势应该不变。
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6月7日，房地产龙头股万科A快速下跌，最低来到了25.78元，已经跌到去年5月份水平，引发市场极高的关注度。
截止发稿，万科报收于25.89元，跌幅1.63%，总市值为3009亿。从K线图中不难看出，今年3月份开始，万科短暂反弹至3月2号见高点34.6元后，其股价拐头向下，至今跌幅已经跌超22%，进入技术性熊市，近三个交易日，更是走出三连阴的K线形态，卖盘的抛压很大。
事实上，万科股价低迷并非个例，因为房地产板块今年以来表现都一般。比如保利地产、阳光城、华夏幸福等个股今年都跌超20%。
作为“地茅”、机构的重仓股之一，万科股价为何持续阴跌?这可能与3个原因有关。
第一，政策调控，当前房地产格局还没有稳定。三道红线、集中制下龙头房企拿地依然非常严峻，万科拿地节奏低于市场预期，可能导致可售货量不足，加上前几年拿地的价格很高，未来的利润可能会进一步被压缩，导致业绩下滑。
第二，去年年报、今年一季报接连低于市场的预期。万科2020年报，实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%;实现净利润415.2亿元，同比增长6.8%;今年一季度实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%;实现净利润12.92亿元，同比增长3.44%。毛利明显下滑，且还在持续，不知道何时见底回升。
第三，传言恒大商票存在未及时兑付的情况，现金流紧张，当前正在打折卖房，这一定程度上也影响了房地产板块的走势。此前，万科高喊“活下去”，现在看来可能是当前房企的真实写照。
值得注意的是，兴业证券，国金证券、华泰证券等券商分析师公开唱多万科，目标价最高为40元。且在万科下跌的过程中，不少基金机构正在进行“抄底”，包括董承非旗下管理的兴全新视野、兴全趋势投资。
但是，从目前万科的股价走势来看，下跌趋势还在持续，还未止跌，这些新进的基金都处于一个被套浮亏的状态。
我们认为，从估值来看，万科经历了大幅度的回撤，当前的股价其实是很便宜的，具备比较高的安全边际。但是当前基本面业绩存在不确定性，毛利见底信号还没出现，业绩向上的拐点还没到来。
说白了就是估值中枢一直下移，业绩也一直下滑这么一个情况，在业绩向好的拐点还没到来之前不建议投资者盲目抄底。
(免责声明：以上内容仅供参考，不构成操作建议。如自行操作，注意仓位控制和风险自负。)
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