本篇文章给大家谈谈孵化基金是什么意思?，以及孵化基金协议的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
近期，玉柴芯蓝新能源动力科技有限公司（简称玉柴芯蓝）获得近亿元的产业投资。该新增投资为玉柴芯蓝未来的发展注入了新动能，将助力企业奋力奔跑在“新赛道”上。
这笔投资由南宁市政府旗下的南宁产投新能源汽车投资有限公司、广投集团旗下的广西广投孵化投资基金和广西产业研究院旗下的产业技术研究院投资基金等企业分别投资。本次投资不仅保证了玉柴芯蓝现金流得以盈利造血，帮助玉柴芯蓝快速研发产品及市场布局，而且与区内国有产业基金形成了深度联盟关系，给公司未来的加速发展提供了强有力的保证。
玉柴芯蓝于2021年8月注册落地南宁市高新区，是为做强做大玉柴新能源动力系统事业板块而设立的，是玉柴股份“1235”战略两条赛道之一。玉柴股份从2004年研发中国首台ISG混合动力系统，2019年发布全球首台功率分流型插电式混合动力，2022年研发国内最大功率的集成飞轮式增程器……目前在新能源动力系统领域深耕近20年，拥有专利超200项，形成了增程器、eCVT混动、纯电驱动、氢燃料电池四大新能源动力系统产品，成为国内商用车混合动力市场份额第一，新能源动力系统行业技术路线掌握最全、产品型谱和应用场景最广的企业。
·玉柴芯蓝电桥系统首配成功广西申龙6米轻客
自成立以来，玉柴芯蓝强势发力，加速市场开拓，已在宽体矿卡、高空作业、港牵、城市公交、物流轻卡等市场取得突破。玉柴芯蓝首次成功地将IE-Power电驱无级变速动力系统应用到拖拉机上中，目前正在市场上逐步投放。同时，玉柴芯蓝的大功率增程动力系统已被引入智能采矿卡车，其气电混合动力系统早已应用在10米长的公交车。
·搭载玉柴芯蓝增程器的港口牵引车投放广州港
·搭载玉柴芯蓝增程器的国内首台纯国产化的200吨级巨型智能矿卡
玉柴股份高级副总裁兼玉柴芯蓝董事长钟玉伟说：“玉柴芯蓝将围绕从低碳到零碳、发力混合动力、补齐纯电驱动、发展氢能动力的战略方针，未来将继续市场、研发两端齐发力，进一步完善纯电、混动、燃料电池产品链布局，以更优质的产品提高新能源动力市场竞争力，拓宽玉柴新能源动力赛道，助力玉柴实现中长期战略目标。”（玉柴集团）
来源：台海网
记者从22日举行的泉州市“涌泉”行动新闻发布会上获悉，泉州市国资委将在泉州金融控股集团设立规模2亿元的天使投资基金，将把毕业5年内来（留）泉的高校毕业生创业团队或创业企业纳入投资标的，每年通过市场评估后给予投资支持。
据介绍，天使基金将按照“发现”“孵化”“优选”“汇聚”四个层级，重点开展以下四个行动计划：
一是“发现”计划，前瞻布局优势产业。天使基金主要投资于新一代信息技术、新材料、新能源、人工智能等符合泉州战略定位的重点产业领域方向。投资范围包括落地在泉州的大学生创新创业大赛获奖项目、留学归国人才创业项目及其他大学生创业项目等，基金将从中发现、培育一批优质入库项目，通过股权投资方式给予支持。
二是“孵化”计划，助力企业固本强基。为加速大学生创业项目成长孵化，基金将帮助创业项目与辖区内各级产业园、创业园等产业载体进行对接，积极推动落地配套优惠政策，帮助企业在创立前期降低成本、专注科研、提升产品、扎根市场。
三是“优选”计划，推动企业高质量发展。基金可从已投企业中择优追加投资，最高追加额度可达500万元；此外，基金将为企业提供上下游产业资源的赋能，帮助企业打通业务渠道，逐步提升市场份额；对于符合上市条件的企业，基金将提供辅导培育，帮助企业对接资本市场。
四是“汇聚”计划，塑造优良产业生态。基金将着力构建和完善多层次、多渠道、全链条的科技孵化投融资体系，通过组织开展创业企业交流活动，搭建大学生创业团队之间学习、交流与合作平台，赋能创业企业，形成联动投资新格局，营造大学生在泉创业的良好氛围。（来源：福建日报APP—新福建 记者 李向娟 全媒体记者 赵志松）
理解REITs制度与REITs市场的产生与发展，必须从两个方面着手，第一是金融体系功能自我完善的内在驱动，第二是宏观经济、社会发展的外部推动。
当前，42个国家和地区推出了REITs，回顾历史，虽然REITs制度在1960年由美国首先推出，但真正在全球范围内铺开，是21世纪初的事情。
在全球存在REITs制度的经济体中，大部分是在经济增长动力不足时推出REITs，其目的是激发经济活力，为经济发展提供动力。长期来看，进行REITs市场建设是完善中国不动产投融资体系的重要举措，可以进一步推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。
1、新加坡凯德集团
凯德商用中国信托是新加坡首只，也是最大的投资于中国购物中心的房地产投资信托基金，其资产组合包括11家营收型购物中心。
受1997年亚洲金融危机影响，1998年下半年新加坡经济及房地产行业进入萧条期。新加坡政府起草了第一套监管房地产投资信托市场的指导方针。1999年，金融管理局发布了第一版《新加坡房地产基金指引》，规定房地产信托基金可以以公司法人或信托的形式成立并上市，并按照公司制或信托的一般税法原则纳税，可以享受税收优惠。
2001年，新加坡国内税务局（IRAS）制定了透明的税收规则，规定REITs只要遵守90%的分红比例要求，就可以只面向投资者征税，对REITs免征所得税，从而避免重复征税的问题。
2002年，在新加坡金融管理局的主导下，凯德集团成功发行了新加坡第一只房地产信托基金——凯德商用新加坡信托。
2004年，凯德集团与领展房地产投资信托基金（前称为领汇房地产投资信托基金）签订协议，为后者提供5年的专业咨询服务，随后领展REIT成为中国境内首只在中国香港上市的REITs。
2006年在新加坡交易所上市，同时设立了募资额约39.42亿元的凯德商用中国发展基金（CRCDF）和募资额约27.9亿元的凯德商用中国收入基金（CRCIF）。2006年5月，凯德商用中国收入基金出资13.2亿元购入西直门购物中心一期，又投资约1.5亿元进行重整改建，并于2007年9月投入使用。2006年10月，凯德商用中国信托发布公告，称将斥资3.36亿新元（约合人民币17亿元）收购该物业，净资产溢价15.65%。
最初的资产组合由位于内蒙古、郑州、北京、上海和安徽的7个商场组成，目前已扩展到13个购物中心，位于北京、上海、广州、郑州、哈尔滨、成都、武汉、内蒙古和长沙等9个一、二线城市的繁华地带，可出租面积总计86.2万平方米。
2007年，为实现集团在中国境内的持续发展，凯德集团发行了新加坡第一只完全以中国境内商业地产为基础资产的REIT——凯德商用中国信托。此后，为拓展全球业务，凯德集团又通过主动发行以及收购兼并，陆续持有了8只REITs与商业信托。
凯德集团通过持有REITs获得商业物业部分权益，享有租金和升值收益，与此同时，还可以通过提供基金管理服务和物业管理服务收取费用。
通过REITs平台，凯德集团可以不断将成熟商业项目注入凯德商用中国信托，减少商业项目中的资金沉淀，充分提高资金使用效率。
此外，上述结构具有“两级特殊目的载体+跨境”的特点，即在中国境内设立中外合资或外商独资公司，在中国境外巴巴多斯、新加坡和中国香港设立项目公司，由中国境外项目公司控制境内公司股权，凯德商用中国信托则通过收购项目公司股权实现上市，此双层结构虽然复杂，且税务负担相对较重，但被证明是一条可行的境外上市之路。
凯德商用中国信托的定位为当地的一站式家庭购物、餐饮和娱乐场所。凯德物业通常会重新规划出租空间，增大可出租面积，还通过翻新商场或店铺，维持并增强对租户以及购物者的吸引力。
2019年3月，凯德集团将位于哈尔滨和长沙的3个项目售予凯德商用中国信托，从而使凯德商用中国信托物业组合具有长期发展潜力。
为保持REITs资产包内物业的运营活力，凯德集团通过“边买边卖”的方式置换旗下资产。自2001年开始，凯德集团陆续剥离了几百项资产，其中不乏像来福士这样的优质资产。同时凯德集团提出“五大核心城市群”建设方针，大量退出中国的三、四线城市，在北京、上海、广州、成都、武汉加大投入。
2018年年初，其以83.65亿元出售中国20家购物中心100%的股权及相应负债，退出安阳、茂名、德阳等14个单一项目布局的非核心城市，2018年11月，拍下广州市黄埔区广州科学城核心区的商业商务用地。时隔一天，又以127.9亿元收购上海虹口星港国际中心项目，预计项目投资总额约200亿元，计划打造为上海第三座来福士。
截至2019年6月30日，凯德商用中国信托的资产总规模为31亿新元，相比上市时的规模增长了4倍，总市值超过185亿元，2018年的平均出租率为96.7%，吸引超过9 100万的客流量。
2007—2018年，凯德商用中国信托的物业净利润增幅较大，年均增长率为11%。
自2008年1月至2019年6月，凯德商用中国信托的收益率达119%，平均年复合收益率为7.8%，市场表现显著优于新加坡海峡时报指数。
新加坡凯德集团是亚洲房地产企业资产运营“由重转轻”的典范，其转型源自2002年首只REITs的成功发行，凯德跳出单一维度的房地产开发商角色，通过“PE基金+REITs”双轮驱动，实现商用地产项目投资、开发和管理的良性运转。
凯德集团通过“聚焦核心”战略，特别体现在布局中国、新加坡、澳大利亚等重点国家，以及“PE基金+REITs”的资本战略，降低运营成本，提升利润空间，最终在竞争激烈的商业地产行业中长期领跑。
凯德零售物业中国孵化基金，主要投资于培育期的商业物业，在将项目培育成熟后，通过向REITs出售实现退出，打造完整的项目闭环。
资本工具的使用吸引了大量包括主权基金、养老金、保险金等在内的长期社会资本的参与，使凯德集团的负债率大幅降低，净负债率由2000年年初的近90%下降至2018年年末的28%，企业投融资环境大幅改善。
在私募基金与REITs资本的运作下，凯德集团的运营和盈利能力大幅提升，总资产收益率由2000年年初的不足2%提升至2018年年末的5%以上。
凯德集团的运作模式，包括私募不动产基金和REITs在内的资本运作链条的运用，是新加坡凯德集团能够快速扩张，持续开发优质不动产，成为亚洲最大的房地产集团的重要原因。
2、推出REITs的意义
中国经济发展长期依靠房地产和基础设施投资。以房地产投资为例，1999—2019年，中国房地产投资增长超过30倍。
2020年至2022年，3年疫情的情况下，房地产每年投资分别为14.1万亿元、14.8万亿元、13.3万亿元，去年较上一年降低了10%。
以房地产和基础设施为抵押品，成为中国经济社会中信用扩张的主要方式。房地产和基础设施投资大多与地方政府密切相关，卖地收入更是地方财政收入的重要来源之一。然而，随着中国经济增长模式的转变，以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以成为中国经济未来进一步增长的发动机。
从中长期看，急剧的人口老龄化使消费需求出现巨大变化，储蓄率下降，房地产价格和投资下降；去年城镇化率已提升到65.22%，产业结构的变迁和劳动力的重新配置，现有的产业投资、公共服务体系建设、房地产投资和城市基础设施投资急需优化配置。
改变开放40余年，经过高强度的城市化建设，中国积累了相当庞大的城市商业资产，如商场、酒店、办公楼等。
对于提升房地产、基础设施、公共服务体系等的投资效率，准确的价格信号极其重要。中国需要给房地产、基础设施和地方政府信用定价的“锚”，建立房地产市场、基础设施投融资市场和信用市场价格发现功能，引导资源有效配置。
从两会传来的声音，中国已经具备将商业不动产纳入REITs的条件。中国REITs市场坚持服务实体经济，依托基础设施领域积累的庞大优质资产，于2020年4月率先推出公募REITs试点，随后又落实“房住不炒”要求，将试点范围拓展到保障性租赁住房领域。
2000—2010年人均住房面积的增长数据，在中国的地级市层面，人均GDP和人均住房面积增长之间存在非常显著的负相关关系。
落后地区的地方政府把房地产投资作为经济增长的主要动能，同时也觊觎卖地带来的收入。
经济欠发达地区没有足够的产业消化就业，吸引人口流入，造成高空置率。低效投资让中国的房价非常脆弱，而房价的起起落落给实体经济和金融体系带来巨大的风险。
房地产未来增量部分的增长空间比较有限，中国房地产市场正从增量时代转入存量时代。那么，怎样更好地盘活巨额的存量资产呢？
如果对城市的人口规模和消费需求及其未来的动态变化没有合理认识，那么很可能会导致大量不合理的房地产或基础设施投资，带来金融资源的不当配置，而金融中介的低效率会导致金融体系的风险汇聚。
在现在以及可以预见的未来，房地产和基础设施投资仍将是中国经济增长的重要动能。
通过发展REITs，可以把基础设施投资形成的资产和房地产的存量部分，以及未来大量的增量部分作为底层资产，纳入市场化的资源配置体系中。
通过对它们进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易，实现价格发现功能。如果有一个比较活跃的二级交易市场，资本市场的价格发现功能就会被发掘出来，市场会对基础设施资产或房地产进行相对准确的定价，这就给中国的房地产市场、基础设施投融资市场提供了一个重要的定价的“锚”。
REITs是未来中国金融供给侧改革最重要的抓手之一。要重塑我们这个时代的金融，我们需要新的金融发展范式。
升级金融思维，重新回归到千百年来已经形成的正确认知，坚守常识，在金融演进过程中涌现出的一般规律面前保持敬畏。
建设好金融，我们需要透过理性分析的视角去还原金融的本意，并以此为基础，重新定义并构建新一代的中国金融体系，找到破解“金融发展之谜”，让金融中介成本随金融大发展而降下来的方案。REITs是创新金融产品，大力发展中国REITs市场正当其时！
3、价值投资
多年来，支持中国房地产行业发展的是以间接融资为主体的金融体系，房地产开发主要依靠土地和房地产资产作为抵押品，通过信贷或类信贷市场获取债务资金。
在行业发展的同时，围绕房地产投资和消费，家庭、企业和政府部门形成了大量的债务。资产配置是投资者在构建投资组合以实现财富管理目标过程中的重要决策。
不动产是十分重要的一类大类资产，相对于其他大类资产，不动产具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性等特点，因而具有独特的投资价值。
金融体系的核心功能是投融资功能，金融市场是企业投融资和资源整合的平台，在企业的价值创造过程中发挥着重要的支撑作用，同时也为投资者提供了资产管理工具。
REITs市场是不动产投融资体系的重要组成部分，对于企业增强投融资能力、改善财务和经营状况、实现企业战略落地以及进行投资者的资产配置具有重要价值。
企业与融资相关的财务行为有两种，一种是增量融资，另一种是盘活存量。
由于土地、房地产以及基础设施的物理和商业属性，其是金融体系中创造信用的重要基础资产。
在相对成熟的金融体系中，已经形成一系列与不动产资产相关的金融产品与服务，其中包括不动产抵押贷款、不动产抵押债券、私募不动产基金、不动产商业信托、不动产抵押贷款支持证券、不动产收益权支持证券、REITs等，可以服务企业的多元化金融需求。
占市场主流的权益型REITs是将企业持有的低流动性不动产资产通过证券化转变为高流动性的金融资产，实现全部或部分出售。
REITs的融资功能并不体现在直接为企业提供增量资金，而是体现在将存量资产变现来缓解企业的资金压力。相对于直接出售资产，在REITs市场出售资产权益，一方面可以降低由于资产缺乏流动性而带来的估值损失，另一方面可以保有决定整体资产控制权是否转移的选择权。
REITs通过真实出售对应基础资产，起到资产出表的作用，不会为企业积累负债，增加企业杠杆率。REITs融资的资金所得无用途限制，可以更广泛地投入企业运营。
从生命周期的视角将持有型不动产项目划分为土地开发、建设、运营培育、资产成熟等发展阶段。对于不动产的开发、建设与投资来说，每个阶段的风险、收益性和透明度均存在一定的差异。
相对来说，投资者在项目早期面临的风险较大、透明度低、预期收益也较高，在项目后期，风险较低、透明度高、预期收益也较低。基于风险与收益相匹配的金融原理，在不动产项目的每个阶段，完备的金融体系将用特定的金融方式引导不同性质的资金来支持各阶段项目的发展。
因此，作为不动产资产定价的“锚”，REITs市场对于提升不动产投资的投资效率，优化资源配置至关重要。
REITs市场为不动产企业形成“开发→培育→退出→开发”的投融资闭环提供了可能性。不动产项目在REITs市场的估值水平是评价项目开发质量与运营质量的重要标尺，估值较高的项目将会为未来的同类项目吸引更多的前期投资。
REITs能够扩充企业、金融机构的资本金补充渠道，对股权IPO、股权再融资、公司债、可转债等传统融资方式形成有力补充，在特定市场环境中为企业形成有效的资本支持。
中国台湾的多家金控集团均以旗下自持的写字楼为基础资产发行REITs，如2005年3月台湾第一只上市REITs富邦一号，其基础资产包括富邦人寿大厦、富邦中山大厦，富邦人寿保险、富邦商业银行、富邦证券公司为其主要租户。
2014年4月，中信启航以位于北京和深圳的两座中信证券大厦作为基础资产发行中国境内首只类REITs，总发行额为52.1亿元，实现净利润20多亿元，可以计入核心净资本，起到了为中信证券补充资本金的重要作用。
从2013年开始，整个金融体系的资金面趋紧，融资成本上升，资本市场再融资趋严。在此环境下，REITs为金融机构盘活存量不动产，扩充融资渠道，补充资本金提供了新的选择。
万达REITs虽然在香港上市受挫，但其积极向资本市场的挺进值得房企去学习，毕竟如果能打开REITs这条大道，对企业的帮助是股市所不能比拟的。
目前已经有大批的REITs以封闭式基金形式进入国内，美国是全球规模最大的REITs市场。美国第一大商用房地产公司西蒙房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。
如何通过盘活存量资产来有效去杠杆，成为中国房地产行业面临的重要短期挑战之一。
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