利润率下降、跌价准备大增致净利下降。16年营收63.23亿元(+14.57%),归母净利1.61亿元(-59.77%),净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。毛利率20.2%(-4.0个pc)、净利率2.6%(-4.7个pc)均大幅下降,其中销售费用率5.1%(+1.4个pc)、龙岩、新疆项目计提存货跌价准备1.39亿元(是15年的104倍)、物管毛利率10.1%(-3.4个pc)。
地产销售完成计划,项目出清逐步转型。公司16年销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),完成16年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。
置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。16年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。
物管营收高增长,机构类业务不断。16年物业资管业务营收22.9亿元(+29%),新签合同超5亿元。截至16年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司围绕机构类物业资管业务的拓展得以发展。快速增长的管理规模、持续良好的盈利能力、稳固升值的客户资源共促公司荣获16年中国物业服务“百强企业”、中国物业服务特色企业--机构物业集成服务商,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。
商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方购物中心”核心品牌,自2011年累计已有6家购物中心开业运营,总营业面积超过68 万方。与赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。
最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A股上市平台,16年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。“推荐”评级。
风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。
乐居财经讯兰兰7月2日，昆山市中航地产有限公司（以下简称“中航地产”）主要成员发生变更，王立鑫退出总经理职务，汪全松退出执行董事职务，陈晓忠接任；江霞退出监事职务，常德旭接任。
据乐居财经查阅，中航地产成立于2006年11月，法定代表人为陈晓忠，注册资本为2.2亿元，经营范围含房地产开发；物业租赁、房产中介。招商局地产（苏州）有限公司持有其100%股权，而招商局地产（苏州）有限公司由招商局蛇口工业区控股股份有限公司持股95%。其对外有1家投资企业即中航地产集团。
本文源自乐居财经
2018年3月14日，中航地产集团股份有限公司（000043.SZ）发布2017年业绩公告。
报告期内，中航地产房地产业务收入同比下降26.01%至28.08亿元；占营业收入比重同比下跌至47.65%，下降12.32个百分点；物业业务收入同比增长24.76%至29.77亿元，占营业收入比重同比上升至48.65%，上升12.34个百分点。
计提存货跌价损失 净利减少4.83亿元
数据来源：年报披露数据及wind
报告期内，中航地产总营收下降6.88%至58.93亿，主要因为房地产开发项目减少。
房地产开发项目竣工建筑面积为111789平方米，相较2016年的165225平方米，下降53436平方米，下跌32.34%。
中航地产称，重大资产出售后，项目开发服务业务积极配合完成资产移交工作，克服重重困难，确保剩余房地产开发项目的正常运营，并根据实际情况推动后续处置工作。
净利润约为-0.35亿元。中航地产表示，拟对控股孙公司龙岩紫金中航房地产开发有限公司开发的龙岩中航紫金云熙项目、全资子公司天津格兰云天投资发展有限公司开发的天津九方城市广场项目计提存货跌价损失，导致中航地产2017年度利润总额减少约4.83亿元，净利润减少约4.83亿元，归属于母公司所有者的净利润减少约3.12亿元。
此外，年报中未透露报告期内的合同销售金额与面积。
现金净增加额大幅下降77.92%
数据来源：年报披露数据及wind
报告期内，中航地产资产负债率为75.94%，同比下降2.31个百分点；总资产周转率与流动资产周转率分别为0.29次和0.5次；流动比率和速动比率为1.15和0.62；现金及现金等价物净增加额为1.2亿元，同比下降77.92%，主要因为筹资活动现金流入大幅下滑所致。
无新增房地产项目 建筑业务收入1.09亿元
数据来源：年报披露数据及wind
报告期内，中航地产建筑业收入约1.09亿元，同比下降35.12%；占营业收入比重为1.84%，同比下降0.81个百分点。
此外，并无新增房地产项目，储备为贵阳中航城和衡阳地块，土地面积约为64.1万平方米。
物业新签合同8亿元 第三次转型前途未卜
数据来源：年报披露数据及wind
中航地产称，其物业管理业务连续 5 年保持快速增长，报告期内，收入同比增长 18%，利润总额同比增长 42%，年度新签合同额 8亿元。同时，加大智慧物业π平台的推广和建设，2017年全国项目软覆盖上线率超过90%。
未来，中航地产将聚焦“转型、发展、协同”这个年度主题，聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核业务，坚持轻资产化发展模式。
这已经是中航地产近十年的第三次战略转型。
早在2007年，中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型，确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发的发展方向。中航地产曾表示，公司将聚焦已进入区域的二三线城市，同时在大城市的新兴区域中心和三四线城市中心寻找城市综合体发展机会。
2011年，中航地产将酒店经营业务剥离，并称此举“有助于其融聚资源，为公司商业地产业务的发展提供更大的合作价值。”
2013年，中航地产房地产业务收入同比增长50.16%，此后便进入了三年的连续下滑期。
2014年，中航地产在该年年报中称“公司进一步聚焦房地产开发核心业务，对非核心业务进行了剥离。”
然而，尽管房地产业务收入在2016年略有回升，但中航地产该年年报中称“公司主要项目分布在三四线城市，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大”，暗示了其密集布局三四线城市的战略有所失误。
在2016年“止血”的背后，中航地产将成都航逸、江苏中航、九江中航等9个资产包，以近20.3亿元的价格卖给了保利地产。从此，中航地产开始剥离房地产业务，转型物业管理业务。
2017年，中航地产并未停止出售房地产项目。报告期内，以10.64亿元转让中航城置业（上海）有限公司100%的股权，以2700万元转让深越公司27%股权。
同时，中航地产加大了对物业管理方面的投入，拟以协议方式受让吉安市吉州区天虹物业服务有限公司100%股权，收购价格为人民币16.1万元。
可以预见的是，中航地产未来将加速剥离房地产业务，但其手中项目收入依然占其营业收入的47.65%，转型之路的前景未必乐观。
中证网讯（记者王兴亮）8月11日晚，中航地产(000043)发布2017年半年报，上半年实现营收23.8亿元，同比下滑12.34%；归属于上市公司股东的净利润为亏损1.41亿元，同比下滑4279.52%。
这是中航地产今年连续两个季度亏损，今年一季度，公司实现营收10.1亿元，同比下滑14.11%；归属于上市公司股东的净利润为亏损7653万元。
中航地产表示，今年上半年营收下滑的主要原因系2016年底出售地产项目股权事项导致地产板块较上年同期有所下降。其中，除物业管理业务较上年同期有所增长外，其他三大款业务包括建筑业（楼宇工程）、房地产开发业务和服务业及其他均出现下滑。
对于净利润同比大幅下滑的原因，中航地产表示，一是上年同期转让下属深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司股权取得了1.1亿元投资收益，本期内并无此项发生额；二是去年底出售地产项目股权事项导致利润较上年同期有所下降，以及出售地产业务相关事项产生的营业外支出较上年同期有所增加。
去年7月6日，中航地产发布重大资产重组停牌公告称，母公司中航工业正在与保利集团筹划重组整合方案。当年12月16日，最终的重组方案确定，中航地产将成都航逸、江苏中航、九江中航等9个资产包，以近20.3亿元的价格卖给了保利地产。正是得益于这次重组过程中的资产出售，在截至前三季度还亏损2956万元的形势下，中航地产2016年实现盈利1.61亿元。
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