6月的最后一天，万科股东大会，是一场大股东重视、小股东关注的股东大会。
过往的股东大会，除了换届，深铁的代表未曾出席过，而深圳地铁集团党委书记、董事长辛杰今天却挨着万科董事会主席郁亮，坐在主席台的“C位”上。
现场则受疫情防控影响，座位有限，场内席位先到先得，不少中小股东提前一个小时就已在场内等候。
就连各股票交流平台下，关于万科的讨论也比往日活跃了许多。在中国平安的铁粉、私募大佬李驰自曝清仓中国平安之后，“地惨一哥”的股价表现，似乎又成了楼市黄金时代逝去的镜像；万科股东大会，俨然成了股民们关注的焦点。
果不其然，待管理层介绍完去年的业绩、审议提案，进入问答环节后。一名股东现场直接发问大股东深铁，怎么看待最近万科的股价持续下跌？
辛杰的回答是，短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。深圳地铁会长期持有万科股票。
郁亮也随后表示，“我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响”。
的确，对于多年的万科“铁粉”股东而言，近半年是个非常难熬的历程。
在股东大会的这天，万科A的股价创出了年内的新低。从年初至今，万科A的股价下跌了17.04%，如果从3月2日的年内高点来算的话，截至6月30日当天，万科A的股价最大跌幅超过32%。
在一个投资平台上，有不少投资者每周会发起帖子，“怀念XX价格的万科”，贴子里的数据则从28一路降至了23。
事实上，作为A股老五股之一，地产龙头，曾经的行业老大，万科的股价表现，更多是行业趋势的“不能承受之重”，2021年以来，地产股的股价下跌成为一个普遍现象。
年内，房地产调控政策的不断强化、打补丁，以及两集中供地导致行业利润空间不断被压缩、开发商沦为代建，投资者对地产股已然失去了想象。
华尔街见闻不完全统计了几家地产股年内最大跌幅，其中华夏幸福（跌67.8%）、恒大（跌52.3%）排在前列，蓝光发展（跌41.6%）、万科（跌32.1%），而后排的华润置地（跌23.8%）、龙湖集团（跌18.8%）也有不小的跌幅。
但如果稍微拉长周期来看，从2018年起最后一个交易日收盘价来看地产股两年半来的股价波动，区间内跌幅居前的则是华夏幸福（跌70.6%）、泰禾（跌68.8%）、恒大（跌51.4%），万科的表现并不是最差（涨7.8%），保利（涨12.2%）、华润置地（涨16.9%）和龙湖（涨108.9%）。
显然，投资者多数仍然将万科视为一家房地产公司，而万科已进行9年的多元化转型未从报表显现，市场认知度不高。一些投资者认为，今天的万科已经归于平淡、平庸。
万科还有未来吗？房地产公司还有投资空间吗？
在一片惨淡阴云笼罩下，投资者除行业因素外，对房地产公司本身的业务、质地，未来、身份，需要有更进一步的考量。
大股东给出了一些想象。辛杰在股东大会上表示，去年深铁郑重承诺要全面支持万科健康、稳固、持续发展，相信未来一定会有非常多的深度合作机会。未来深铁不但有人流，还有货流，就像平南铁路。“我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。”
“地铁选择合作伙伴的原则‘不是第一就是唯一’，我们希望形成最佳合作伙伴、最优组合。我认为万科在行业内就是唯一，也是第一”，辛杰说。
郁亮则表示，应该要主观上更努力，用行动去回应股东的关切。股东的声音都听到了，也希望在包括大股东在内的所有股东支持下，万科能够做得更好。
此外，郁亮在回答股东关于利润分红问题时表示，万科希望给股东提供稳定、可预期的派息， “按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间，分红率相对稳定。我们希望这个派息率是稳定的，这也便于投资者买万科股票的时候作为一个参考。”
郁亮认为，房地产行业还是有机会的。他表示，“分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。”
从万科内部而言，并非外在表现得那么缺乏“斗志”。
上周，万科刚刚进行了一场重大的组织管理变革，郁亮调兵遣将，拆细区域，让王海武空降印力，皆是为了做强商业，破局运营。
对开发商而言，从住宅转型做各类物业的运营，均是“升维”。“从房地产的开发收入模式，转成以租金为代表的经营型业务，收入占比达到三分之一、四分之一，这个转换过程真的要花大量时间。”万科南方区首孙嘉说。
比如万科一直长期对标的香港新鸿基，在上世纪七八十年代从纯住宅开始，后来做商业，去年大概是850多亿港币的收入，其中600亿左右是销售型收入，250亿是租赁收入。这个过程用了30多年。
在两年前的内部信中，郁亮罕见地表达了重争“老大”的心，但这已经不是传统意义上的规模老大。“在黄金时代，我们成为了冠军，在白银时代，我们同样也需要成为冠军。”
这个新的冠军便是，城市运营商、服务商。
假以时日，一旦转型成功，不同的收入模式，资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍，商业地产是十四倍，物业服务能给三四十倍。
“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量。”郁亮说，资本市场对地产公司的评估一直在变化，以前看一家公司有没有关系拿到资源，有关系的就值钱；再后来看土地储备，看规模；现在用PE来衡量。将来还会有一个新的评价体系。
郁亮相信中国证券市场的规则也会发生变化。以前不允许分拆（上市），现在政策在逐渐放开。万科这么多业务慢慢分拆出去之后，未来的估值会更容易些。
随着资本市场的游戏规则改变，万科市值也不会是现在3000亿的级别，而是可能达到万亿。
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（原标题：突发！地产龙头释放28亿空头筹码，什么信号？年内32位老板出借股票，空头规模飙至1520亿，影响有多大？）
深圳地铁突然露这么一手，有点让人意外！
周三晚，万科公告称，4月21日收到股东深铁集团《关于开展转融通证券出借业务的告知函》，深铁集团拟在公司披露公告之日起15个交易日后的6个月内，以所持有的不超过97241965股公司A股股份（不超过公司A股股份的1%），约占公司总股本的0.837%，参与转融通证券出借业务。按当下万科的股价计算，这部分股份对应的市值约28亿元左右，大约相当于万科两个交易日的交易量。而参与转融通证券出借业务实际上也就是向市场上的融券方提供子弹。
其实，今年以来，有不少上市公司大股东参与转融通证券出借业务，据券商中国记者粗略统计，从今年1月至今，有32家上市公司大股东开展了此类业务，其中包括上海机场这样的蓝筹股，而万科无疑是名气最大的绩优股。也正因为有大股东参与，市场上的融券规模呈爆发式增长，目前已经接近1520亿元，过去一年增长623%。
对于大股东而言，这项业务可以盘活资产、收取利息，不过对于市场而言可能会存在一定压力。虽然，不少融券方可能是对冲基金，但融券的目的并不是持有，而是卖出。可以预期，未来还会有许多大股东参与此项业务。那么，这对市场会有冲击吗？
万科释放28亿空头筹码
周三，万科公告称，公司于当日收到股东深铁集团《关于开展转融通证券出借业务的告知函》（以下简称“告知函”）。根据告知函，为提高存量股权的经济价值，深铁集团拟在公司披露公告之日起15个交易日后的6个月内，以所持有的不超过97241965股公司A股股份（不超过公司A股股份的1%），约占公司总股本的0.837%，参与转融通证券出借业务。该转融通证券出借股份来自于深铁集团协议受让的股份,出借股份的所有权不会发生转移。
截至周三，深铁集团共持有公司32.428亿股A股股份，占公司总股本的27.91%。截至目前，深铁集团尚未通过转融通业务平台向中国证券金融股份有限公司出借公司股份。深铁集团将根据市场情况、公司股价情况等决定是否参与及如何参与转融通证券出借业务，本次转融通证券出借业务计划是否实施及实施的时间存在不确定性。
据此公告，按当下万科的股价计算，这部分股份对应的市值约28亿元左右，大约相当于万科两个交易日的交易量。转融通证券出借业务是指，证券出借人（以下简称“出借人”）以一定的费率，通过中证金公司将证券出借给证券公司，以供其办理融券业务。借入人按期归还所借证券、支付借券费用及相应权益补偿的业务。这意味着，深铁集团此举将释放货值近28亿的空头筹码。
近30家公司大股东出借证券
去年3月，上交所对转融通业务作出新规定：证券出借人参与转融通证券出借业务的，其持有证券的持有期计算不因出借而受影响，由此公募、私募参与转融券的积极性大幅提升。
据券商中国记者粗略统计，今年以来，大股东参与转融通证券出借业务的积极性明显提升，截至目前已达32家。
除万科外，另外一家蓝筹股公司上海机场也于近期宣布了此项业务。4月8日，上海机场公告称，控股股东上海机场（集团）有限公司拟参与中证金的转融通证券出借业务，将持有的公司部分流通股出借给中证金，出借股数不超过4300万股，占总股本的2.23%。
4月14日，兆日科技公告显示，公司控股股东和实际控制人计划以集中竞价方式减持股份及参与转融通证券出借业务合计不超过672万股，占公司总股本比例2%。
4月17日，深天马公告称，收到持股 5%以上股东厦门金财产业发展有限公司（以下简称“金财产业”）的通知，获悉金财产业拟参与转融通证券出借业务。为盘活存量资产，金财产业拟参与转融通证券出借业务，将其持有的公司部分股份出借给中国证券金融股份有限公司，出借股份数量不超过 24577000 股，即不超过公司总股本的1%。
中国软件、中国长城、巨化股份等控股股东也都参与了此项业务，上市公司浙大网新则亲自参与了此项业务，公司拟将持有的不超过3000万股浙江万里扬股份有限公司（股票代码002434）股票用于参与转融通证券出借交易。
影响有多大？
截至最新数据，目前融券市场的规模已接近1520亿元，较去年同期增长了623%。
根据WIND统计，融券余额前六名个股分别为中芯国际、恒瑞医药、招商银行、美的集团、中国平安、贵州茅台，融券余额均超过30亿元。此外，兴业银行、长江电力、五粮液、万科A、国元证券、宁德时代等个股的融券余额也超过20亿元。
从行业分布来看，融券余额行业前三名分别是制造业、金融业和信息传输、软件和信息技术服务业，融资余额分别高达783.6亿元，325亿元和44.9亿元。这其中，制造业的空头占据绝对地位，将近融券规模的一半。
那么，这对市场会有多大影响呢？以恒瑞医药为例，该公司在融券规模爬坡阶段，股价并未受到影响。但当融券量级达到67亿，并稳定下来时，股价开始杀跌。当然，这里也有基本面配合的原因。最近，恒瑞医药融券余额下滑，股价也逐渐稳定下来。而融券规模排第一的中芯国际股价则很少出现较大涨幅。再比如茅台的融券余额在2月10日达到一个高峰，其股价也很快见顶。
此外，美的、中国平安的股价表现也说明，融券规模在一定程度上还是会影响到股价。当然，融券并不会绝对影响股价，只会有一定条件下，助推股价杀跌。
值得注意的是，随着融券规模的增长，有些券商已经开始受益。2020年，申万宏源融资融券业务余额808.43亿元，较上年末增长56.34%，其中，融券业务余额104.53亿元，较上年末增长15倍。瑞银证券表示，融券是一大亮点。分析人士认为，可以预期，未来会有越来越多的公司参与到此项业务中来，特别是一些持股集中的大型国有企业。这对于券商业务是一大助力。当然，这项业务也并非没有风险，如果股价上涨过多，借券方会有爆仓风险的，这对于参与方来说是潜在损失。
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