前几天小九在朋友圈看到了这么一句感慨：
人生两大傻：炒股炒成股东，炒房炒成房东。
都是先主动、后被动，最后被套住。
伴随着近几年新房交付潮的频频来袭，漳州二手挂牌套数默默来到了3万+，很多人不得不面对一个两难选择：暂时卖不动的闲置房产，要不要出租？
01
朋友老张就正在纠结，几年前他在城东投资了一套120㎡左右的大三房，彼时刚刚交付，他取了个自认为十分合理的价格便信心满满地挂牌上架了。
然而此后一年里，即使他的挂牌价连降了小30万，前来看房的人还是寥寥无几。倒是有不少中介来电联系，问他是否愿意出租。在他们口中，老张这套房隔断后租金能保四（千）争五（千），整租的话起码也能有两千左右的收益。
“这样一年至少2万4，抵得上半拉房贷了！”
算完这笔账，这收益数字着实让老张有些心动，但他也很不舍，觉得新房就这么租掉，是不是太可惜了？”
正常的，多数人都会格外珍惜新房的首次交易。不过房贷当前，房东们也只能口嫌体正直，能租的出去的，不会在手上攥着。
我看了下某二手房网站，老张投资的小区目前在售房源是259套，出租房源甚至还要高些，有279套，两边基本持平。
中介告诉我：“钱嘛，永远是落袋为安。很多业主都在‘吃碗看锅’，一边卖一边租，就看哪边先成交了。”
02
那么考虑到持有成本，把空置的房子租掉，会不会是一个好选择呢？
“别别别，还是别租！出租一时爽，卖房时泪流淌。”说起这个话题，身边另一位朋友小园言语间都是悔意。
她在龙文有套80多平的闲置空房，去年8月开始空置。因为满五唯一免个税，而这套房到今年才满5年，所以他们就和当时的租客续签了租约，准备时长够了再卖。这样一来，既赚租金又能省不少税费，何乐而不为呢。
谁知今年各个优惠新政陆续出台，一二手房行情好了一阵子。原本小园想先挂牌，有意向客户之后再让中介带看，结果沟通时被租客果断回绝，她便就此作罢。
思来想去，直至今年下半年小园才将这套房子收回。如今她挂着93万不到的小区最低价诚心卖房，却还是无人问津。但在上半年，这套房子不说门槛踏破，起码也能卖110万。回过头看，她似乎错过了今年最好的卖房节点。
“租金2万，房价一朝涨跌就10多万，你说亏不亏！”对小园来说，这无异于捡了芝麻，丢了西瓜。
我又举了个例子想说安慰安慰她：
嗐，房子顺利收回来了是好事哇。你都不知道前段时间上过热搜的一个东北租客，那叫一个闻所未闻。这名租客短租40天，不仅欠钱后拉黑房东，还把房东的所有家电卖空了！然后拿着钱转头潇洒旅游去了，留下一脸懵逼的房东。配套全齐的装修房，俩月不到变清水房……
果然人都是要有对比的，小园当即表示那她还算幸运的，她家租客起码正正常常的不算作妖。
但她也表示，听完这个例子，更加坚定不出租空房了。
确实，让租客完全配合看房有时很难，这正是很多人不敢将房子出租的主要原因。出租期间等于放弃了交易自由，不知道啥时候就错失了最佳出手良机。
更别说把房子委托给“二房东”出租了，为了获得最大收益，“二房东”通常会将房子隔断出租。
租房时我曾看过一套二手房，四室两厅，总面积140㎡左右，连客厅也被房东隔成房间，都有独立钥匙。这意味着如果有买家想要完整看完房子全局，必须得集齐5把钥匙，或者得等5个房间的租客都在家的时候，且愿意配合看房。
不夸张的说，看一次房，堪比关羽过五关斩六将。
03
当然，除了中国人的“新房”情结，很多人不想出租，是担心装修折旧。
真实市场中的反馈呢？我立马咨询了几个中介，答案都大同小异：“有影响，但影响不大，大部分的买家根本不在意。”
中介告诉我，绝大部分二手房买家都会选择重新装修，小到软装，大到硬装格局，有些人甚至会把定制柜体、地板甚至门窗都全部拆除装新。
目前来说，一套二手房的价值主要取决于学区、地段、楼层和户型，正常的居住痕迹对房价的影响其实并不大。
不过最大的不确定性在于，找租客就像开盲盒，你永远预想不到回收自家房屋的时候，租客会还给你怎样一间房子。
“所以房子如果确定短期要卖的话，我们一般是不建议出租的，特别是纯新房。”中介大哥如此说到。
不过当下，还有两个因素影响着房东们是否选择租赁。
一个是租房市场的饱和，近几年漳州持续不断交付的新房，不仅增加了市面上二手房的库存，也加重了租房市场的“内卷”。
另一个是租房需求的回落。现在新房优惠政策频出，不少人将买房提前提上日程；疫情当前，有些外来租户因为生活成本较高，也不再考虑租房，选择回到本地工作。
简而言之：有些供过于求啦！
还有一些佛性业主，看到租金不及预期，也难及预期，索性也就不租了，宁愿空置。
04
还有几类房子，在小九看来，出租的确是个不错的选择。
一是未办证还不能出售的房子。卖房不可能，又不准备自住，出租是最优解。像漳州网红安置房鸿浦豪园，如今已是周边租金头部。
二是毛坯房。没有装修成本及折旧的顾虑，还能自由隔断，这不就是天选出租房？比如天下广场小区，有的单单一幢楼，在租房源就不止两位数了。
第三类则是那些租赁流通性很好的房子及商住两用房源。比如那些地段一流，位于CBD周边的房子及公寓，这类房源大多数都有一个特点：好租不好卖。
以万达写字楼为例，其周边单身公寓的月租金，目前普遍在1500-1800元。带家具新装修的房源叫价2000元/月的也不在少数，一年租金就超2万了，相当于不少打工人半年的工资。
结语
像特房锦绣碧湖、冠城国际这样的优秀资产，出租有可观的租金，当前行情卖掉有盈余，即使空置也有信心跑赢大盘，可以说是没啥后顾之忧。
陷入两难的，永远是那些不够新又不够破的普通楼盘。
那么租与不租，应该如何抉择呢？
鱼和熊掌不可得兼，想清楚这个道理后，做选择倒也不难。
如果想要尽快转手，最好别出租，用租金换取买卖自由。若打算长期持有，找个稳定的租客出租就是双赢。
假如既找不到合适的租客，又不想让房子在手上闲置太久，最好的办法或许就是——降低预期，让挂牌价更实在一点。
“七亏二平一赚”是散户的炒股常态，但我们依然愿意背负7分的风险，去苦苦寻觅1分的利润。股市虐我千百遍，我待股市如初恋，即便我们一会拍大腿，一会手舞足蹈，一会又垂头丧气，但仍对股市痴心不改。这可能就是散户的悲哀吧！炒股，为什么受伤的永远是散户，炒股到底炒的是什么？
作为十几年股龄的小散，我个人的观点：炒股炒的是消息。既然是消息，那么必然存在一个传播链条，存在传播源、传播媒介和接收者。举个例子，上市公司A，2022年公司纯利润大涨100%，这个消息的传播源（即先知）是A，再精确一点就是A的董事会成员、财务总监等人，传播媒介（即渠道）是公司网站、财经媒体等等，接收者（即后知）就是所有看到这个消息的人，在股市里这个后知往往就是散户。那么既然有传播链条，必然存在一个时间差，先知就可以利用这个时间差提前布局，而后知却没有这个先天优势。于是乎这样的局面出现了：先知们利用时间差提前布局，买入公司股票，放出消息吸引散户入场，股票连续拉升上涨到先知的预期价位然后抛售，最后留下散户高位套牢，这也是为什么追热点的散户亏钱的原因。当消息广而告之的时候，就是先知们陷阱设置成功之日，这个消息对于散户就再无利用和炒作的价值，等待追高散户的宿命就是跌重！
股市的参与方大体为四类：郭嘉、庄家、机构、散户。而消息的传播源则绝大多数来自于郭嘉、庄家、机构这三方，政策消息来自于郭嘉，经营消息来自于庄家，热点消息来自于机构，所有消息被告之与散户，有着先天劣势的散户又怎能赢利？
作为散户的我们难道只有任人宰割的宿命？除非散户自己作为消息源，当然这并不现实，现实只有一个：那就是通过分析，提前判断消息。比如，我曾经在2018年年中的时候，接触到一个黄金矿的工作人员，闲聊当中他告诉我企业效益不好，由于矿脉不好，挖矿成本较高，他们企业大约260元|克，行业的普遍成本在240元|克，而当时国内黄金的市场价格也大体在260元|克上下波动。我当时就判断既然黄金已经是接近成本价，作为世界货币，自然是跌无可跌，于是果断买了一些黄金首饰和黄金股票，后来黄金从我当初买入的1200美元|盎司上涨到最高的2000多美元|盎司，让我小赚一笔，可惜的是黄金股票没有拿稳。
消息的分析是个技术活，每个人对消息的解读能力、认知层次、形势的判断存在很大的差异，从而导致收益的差距。因此，加强学习，增加实践机会，提高自己的认知，保持独立判断的头脑才是散户唯一的机会。被人牵着鼻子走，只会掉入别人设置的陷阱。毕竟，人性是自私的，知道发财的消息，谁也不愿意告诉别人，既然告诉了你，说明只存在一种可能：那就是通过告诉你，他才能发财！假设我知道下期彩票的中奖号码，我做的唯一一件事就是用自己的钱和借来的钱全部买入，独占奖池的金额，而不是傻乎乎的告诉其他人，叫他们分享奖池。这，就是残酷的现实！
以上只是个人浅见，必有不足之处，毕竟我也有我的认知局限！
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