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2019，没有金九银十
下半场信号已经很明显。开发商的现金流会全面吃紧。融资端的监管会越来越严，融资难度将再度增加，开发商到期的债务规模将达到高峰。
现金流吃紧，每一个开发商要面临的现实问题。销售已经不是第一要务，要紧的是回款，要确保资金链，要确保现金流。在这样的大环境下，先知先觉的大开发商，已经开始在货量比较大的老盘上，打折让利，抓紧时间出货。
最近有几个项目又开始“特价”了：
再看，除了特价，优惠，促销，还有什么？无所不在的分销，链家，贝壳……
今年的楼市逐渐现出了原形，上半年以价换量，分销打折优惠促销纷纷上马，营造了一个看似火热，外热内虚的市场：
3-4月，郑州开盘50余次，推出房源12000余套，8次百分百去化，去化85%以上的项目占5成以上，小阳春成色十足。
5-6月，郑州开盘近60次，推出房源14000余套，7次百分百去化，去化85%以上的项目占5成以上，上半年落幕。
楼市一直在冷热交替中翻来覆去，像烫烧饼一样，热了翻翻面，冷了，抹点油，在每次市场即将回暖的时候，都有搅局者用一盆冰水，兜头浇下。从7月开始，以北区两个代表项目，和昌林与城，融创大河宸院率先开始的7折促销，开始了近两个月的特价潮，几乎整个郑州都被卷入，港区，南龙湖，平原新区，甚至到了主城。
1.郊区会更难受。平原新区蓝光打出了精装送车位，价格变相5000+，击穿区域底价，房价直接回到了三年前。郊区在未来只会越来越难受，价格在不断的下探，更痛苦的是，以价换不来量，价已足够底线，但量依然没有。
2.值得注意的是，特价逼近三环。锦艺金水湾的1万特价房，美盛教育港湾开盘低于预期2000多，开盘成交价17000+，要知道这个项目是今年的明星项目，热门热门区域金水北，主打千亩教育大盘，有双名校郑州市纬五路一小和郑州外国语中学加持，前有思念城18500，万科民安江山府21000的开盘价，这个项目之前释放价格为20000，美盛这次不声不响的，放了一个雷。官方公布：6分11秒，销售10个亿，去化率100%，不得不说，这个数据看上去真漂亮，我们更多的是不要看开发商怎么说，而要看他怎么做。
从另一方面看，当价格战打到主城，意味着其他区域的机会就更少了，主城的价值更夯实，再加上价格有空间，这让主城的竞争力更明显，购房者还是要优先选择主城，新房二手房都可以瞅瞅，新房可以等等，现在资金口不断收缩，下半年销售压力会更大，机会更多。
3.新房纷纷上马分销。分销被开发商称为大炮，一放就响，分销已经成为很多项目采用的主要销售手段，可以说郑州卖的不错的盘几乎都上了分销，分销上的特别猛，很多房企的营销费用，渠道费用都在压缩，给分销费用让路，用分销就是速效救心丸，见效快，立竿见影，但付出的代价也相当大。
多数开发商是迫于营销压力和业绩压力，被分销绑架，在回款关键期，上马分销，人海战术，开发商确实可以获得不错的现金流。但回头一算，也被分销的佣金吃掉了大量利润。以前的代理公司都是千几，但分销的佣金高得吓人，目前郑州市面上分销普遍涨至3%，偏远难卖的项目，尤其是公寓，文旅度假等，佣金高达5%。这是很畸形的，当你发现一个项目分销拼命的在推，警惕。
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放弃房价暴击美梦
现在的市场没有必要再去分析各个板块的优劣势，潜力，均价，性价比，这些统统都是微观层面的东西，只要把握大趋势即可。
大趋势就是：中国要在应对国内外复杂的经济形势下，持续发展，城市化，大基建。
大趋势就是：长效机制、房住不炒。
1.一切都在大趋势下面去做正确的事情就可以了，具体到房地产，不要去做很多判断，观察地产商的动作就可以了。一定程度上，房地产就是做预期，做地产就是做预期。判断很重要，房企对未来的判断，决定了当下所有战略动作的变化。大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心，很多企业都错判了这个形势。按照以前的房地产市场规律，侥幸觉得未来房价调控可能会松动，但现在看来，政策不断收紧。过去三年，2016、2017、2018年，开发商拿的地价也高位站岗了。接下来关注重点房企在重要城市的拿地计划。
2.下半年一定是不好过的，销售压力会很大，尤其是来自货币的压力，当资金收紧的时候，对销售端的影响会特别大，控制融资端，销售不行，再叠加贷款难，现金流回款慢，房企压力会特别大。
很多项目卖，你要面对的是以价换量的市场，算上土地和融资，有可能不赚钱，甚至亏，但不推售，那直接就是没有销售收入。
3.房地产行业加大分化，城市之间分化、区域分化，项目分化，房价分化、增速分化。主城和郊区的价差在拉大，这个时候，购房一定要回归自住逻辑，更多的考虑资源占有和配套的价值，短期内没有配套落地的区域和项目不要盲目下单。
4.普通人还是需要资产包来对抗通胀压力。相比股票、黄金、期货、比特币、文玩字画、现金，核心城市的不动产，依然是财富保护的最好选择，共识度更高、稳定性更强，安全性更好。有时候不是我们选不选的问题，而是我们往往没有更好的选择。
5.现在买房，你要考虑的问题是：未来几年之后，你的这个房子能不能顺利找到接盘侠。即使你是自住，你也要考虑未来有没有人愿意买你的二手房，二手交易是你在买新房的时候就要预先考虑的一个问题。未来不是所有的房子都会有二手房市场。
郑州很明显，东强，中优，老城区本身就拥有商业和学区的核心资源配套，在老旧社区大规模改造之后，整体形象彻底提升之后，一定会拉升整个主城区的居住氛围，从而拉升主城区的资产价值。还是优先考虑东区和主城，不要只瞄着新房，现在这两个区域都能挖到性价比极高的二手房。
6.房地产正在进入一个新的周期。前十年地产市场的一路凯歌让很多人沉迷于买房暴富的神话，这一神话到了改写的时候了。对于我们普通人而言，要更加平和和理性的看待楼市和房价，认准大势，放弃暴击思维，回归长线配置，该搬砖搬砖。
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出具警示函、责令改正、暂停投行业务六个月，甚至被立案调查……
券商违规之后，会挨哪些罚？上述关键词，是今年2月初至4月底部分券商违规后收到的处罚结果，也映射出了监管对中介机构延续重拳出击的态势。
近日，据南都湾财社记者不完全统计，最近三个月以来，监管机构对券商及从业者开出了30张左右的罚单。从被罚业务类型来说，证券行业罚单事由仍集中在投行业务、经纪业务等传统重灾区。此外，线上交易软件的信息安全也正日益受到各级监管的关注。而从被罚主体来看，营业部仍是券商违规的高发地，违规事由五花八门，不过除了经纪业务，多数和内部控制不完善、管理混乱有关。
全面注册制之下，证券行业迎来新的发展机遇。而以券商为代表的中介机构是第一道防线，能否勤勉尽责、审慎核查，直接关系到资本市场的高质量发展。
投行业务是“重灾区”
此次报告期内，承销保荐或债券业务仍是券商违规高发地带。据湾财社记者粗略统计，至少有10张罚单与此有关，约占罚单的1/3。
当然，不少是涉及到IPO项目。如，3月17日，河南证监局披露称，华金证券在保荐郑州凯雪冷链股份有限公司公开发行股票并上市过程中，未勤勉履行相关职责，未能就发行人内部控制的有效性和发行人招股说明书及所出具相关文件的真实性、准确性、完整性审慎发表意见，被出具警示函。
4月1日，东兴证券也公告，公司于2023年3月31日收到证监会《立案告知书》。立案事由，缘于公司在执行泽达易盛（天津）科技股份有限公司首次公开发行股票并在科创板上市项目中，涉嫌保荐、承销及持续督导等业务未勤勉尽责。
还有的是涉及债券承销。比如，3月30日，北京证监局披露，首创证券作为北京东方园林环境股份有限公司发行公司债券“20东林G1”的主承销商，债务逾期情况核查不充分、违规担保事项核查不充分，被出具警示函。
持续督导期间，券商收到的罚单则多数是因为未能勤勉尽责履行审慎核查义务，未发现督导企业虚构业务收入或资金占用违规行为，或对主要客户异常变化核查不充分等。
如，2月20日，上海证监局披露，光大证券作为北京赢鼎教育科技股份有限公司（下称“赢鼎教育”）的主办券商，在持续督导期间，未能勤勉尽责履行审慎核查义务，未能发现赢鼎教育通过虚构业务收入的情形，决定对其出具警示函。
中介机构如何切实提升投行类业务内部控制水平和执业质量，正日益受到外界的关注。随着全面注册制的正式落地，资本市场体系逐步完善，投行业务迎来重要战略机遇期——全面注册制优化了发行承销制度，完善了审核注册程序，便利企业上市融资，为投行承销业务带来增量。但与此同时，也要求券商更多地关注企业未来的发展，对保荐项目的挑选更加基于价值的判断基础之上，持续督导期间也要更加勤勉尽责，当好资本市场的“守门人”。
营业部违规事由五花八门
经纪业务，基本上是券商第一大营收来源，但也往往是券商违规的高发地带。
北京证监局3月27日披露的一则罚单中，中信建投的违规事项就涉及到了经纪业务。具体来看，中信建投对经纪业务创新管控不足，未及时制定、完善与第三方互联网平台合作的相关制度，对员工执业规范性、合作方声誉风险管理有待加强。此外，存在对分支机构员工行为和业务资料存储管理不到位、对子公司廉洁从业风险点识别不充分的情况。
此外，近年来，投顾人数激增，投顾违规也日渐成为券商被监管点名的重灾区。4月4日，厦门证监局披露，世纪证券厦门分公司被责令改正的主要原因之一就包括了“投资顾问部分投资建议缺少合理依据”。
曾有分析人士将当下券商投顾乱象总结为五类，除了误导性宣传，还有陷阱式策略、模糊性契约、非专业人员和外包型服务。而乱象也被认为与投顾准入门槛较低、内部针对性培训欠缺等因素密不可分。
湾财社记者也发现，本报告期，营业部仍是券商违规的高发地，违规事由五花八门，不过除了经纪业务，多数和内部控制不完善、管理混乱有关。
3月20日，深圳证监局披露，方正证券深圳梅林路证券营业部因在开展融资融券业务时存在以下情况：为个别客户上门办理业务，且身份核实不到位；为客户开立融资融券账户早于合同双方签署日，决定对其出具警示函。
华西证券一营业部的被罚，则与对客户资料的审核有关。4月18日，河南证监局披露，华西证券郑州经三路证券营业部因存在开户过程中对部分客户资产证明材料审核不审慎，导致投资者适当性制度执行不严格等问题，决定出具警示函。
对于券商的发展壮大来说，营业部一度功不可没。但与此同时，营业部家数和从业人员数量众多，营业部内部控制不足成为令人头疼的难题，违规操作时有发生。
不过，近年来，券商优化营业网点布局的需求旺盛，裁撤分支机构屡见不鲜。但营业部往往是公司业务触手所在，所以仍有券商增设营业部，希望利用掌握的高净值客户推广综合性金融业务，从事财富管理转型，而且新设营业部大多走轻型路线，人力成本相对没那么高。
重要业务暂停
本报告期，国都证券收到的罚单格外显眼。4月13日，北京证监局连发3份罚单，均剑指国都证券。
与此前大多券商被采取出具警示函或责令改正的行政监管措施不同，此次国都证券因在公司治理、投行业务方面涉嫌违法违规，不仅被责令改正，还被限制重要的业务活动。
北京证监局认为，在公司治理上，国都证券一是股权管理未履职尽责，二是未依规执行治理程序，三是激励的约束机制缺失。在投行业务上，一是关联交易管理失当，二是执行业务未勤勉尽责，三是合规内控管理薄弱。上述问题反映国都证券公司治理结构不健全，公司治理失衡，投行业务内控制衡失效，影响公司合规稳健展业，故决定对该司采取责令改正并限制业务活动的行政监管措施。
其中，在2023年4月12日至2023年10月11日期间，即在未来六个月内，暂停该司与股票发行相关的保荐、承销业务，公司债券承销业务，资产证券化业务，非上市公众公司推荐业务。
这一惩罚较为罕见。此外，与国都证券一同收到行政监管措施决定书的，还有国都证券董事长和时任董事会秘书。两人均收到北京证监局监管谈话的行政监管措施。
信息安全事件引多方发声
本报告期，如论市场热度最高、股民参与度最高的事件，可能当属东方财富宕机一事。3月21日早间，多位网友在社交媒体爆料，东方财富交易软件“崩了”，无法正常登录交易。上午10点半左右，有部分网友表示已经恢复正常。但下午开盘后，有网友登录东方财富时发现，该交易软件再次宕机。当日收盘后，仍有网友表示，APP直到收盘都未能恢复正常。
宕机事件虽然屡见不鲜，但交易软件“一天两崩”并不多见。此事发生后，也引发了市场对东方财富应该承担何种责任的激烈讨论。随后，上述宕机事件引起了证监会的关注。3月24日，证监会在对东方财富证券申请上市证券做市交易业务资格反馈意见中，提及交易软件故障事件，要求说明此次信息安全事件的发生原因、影响以及整改情况，并进一步说明公司是否符合“最近1年信息系统未发生重大及以上级别信息安全事件”条件。
一周后，西藏证监局的罚单也紧随而至，对东方财富证券采取责令改正措施。3月31日，就上述宕机事件，西藏证监局披露，经查，东方财富证券在2023年3月21日的网络安全事件中，存在信息系统升级论证测试不充分、未及时报告网络安全事件的问题。
西藏证监局决定，对该司采取责令改正的监督管理措施，并责令该司对此次事件相关责任人员进行内部责任追究，并妥善处置此次事件引发的投资者诉求。
“无科技、不金融”，证券行业数字化转型正加速推进。而在证券业务开展已高度线上化的当下，如何加快信息技术建设，保障投资者的信息安全，已经成为券商线上业务的重中之重。
统计方法
本期数据主要源自中国证监会、各地证监局、证券交易所公告等官网、公开渠道于最近三个月（包括2023年2月至2023年4月）公开披露的罚单或统计信息，以正式发布时间为准。统计维度涵盖全国的证券公司，包括上市公司以及非上市公司，同时包括总部机构与分支机构。
采写：南都·湾财社记者 王玉凤 实习生 郭可儿
引用地址:https://www.gupiaohao.com/202310/43749.html
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