参考消息网3月12日报道 据乍得新闻网3月10日报道，全球经济继续面临衰退的风险。中国目前正在举行全国两会，这让投资者和企业对这个世界第二大经济体从新冠疫情的冲击中恢复并继续作为全球增长引擎的能力感到放心。
中国政府工作报告公布了一系列备受期待的2023年经济目标。根据政府工作报告，中国国内生产总值（GDP）预期将在今年增长5%左右。目标还包括城镇新增就业1200万人左右，居民消费价格涨幅3%左右。
报道称，在经历了2022年3%的增长之后，政府工作报告中预测的反弹，再加上从扩大内需、革新工业体系到吸引外国投资这一系列措施，为中国经济的复原和前景提供了新的信心动力。
报道还说道，在美国有线电视新闻网网站的一篇报道中，凯投国际宏观经济咨询公司中国事务首席经济学家朱利安·埃文斯-普里查德说，中国最新的“异常强劲”数据证实经济活动的“极快反弹”。面对这种快速复苏，这位专家认为，他所在的咨询公司对中国经济今年将增长5.5%的预期可能偏低了。
根据美国《巴伦周刊》发表的一份报告，中国是世界上唯一预计2023年企业利润和GDP都将实现令人满意增长的主要经济体，“考虑到中国在能源、汽车和其他许多领域的雄心，这对全球经济来说是个好消息”。
来源：参考消息
受燃料价格大幅上涨影响，走进“温暖银行”的民众越来越多，相关能源企业却赚得盆满钵满
“能源危机暴露英国深层结构性问题”（国际视点）
本报记者 周卓斌
对英国普通民众来说，这个冬天格外难熬。英国国家统计局发布的数据显示，自去年7月以来，英国已有6个月通胀率超过10%。目前，英国家庭年平均能源账单费用高达2500英镑，同比上涨96%。今年1月，英国食品类价格的涨幅仍高达16.7%。
为应对燃料价格大幅上涨、减少民众取暖负担，英国一些地方政府和福利机构在图书馆、社区中心等公共场所设置“温暖银行”，供困难民众免费取暖，并提供一些基本生活帮助。据英国《卫报》报道，半年来，“温暖银行”的数量增加了10倍。近日，本报记者实地探访了几家“温暖银行”，感受真实的民生现状。
“衣食住行各方面的生活成本居高不下”
寒去春来，乍暖还寒。“这个冬天，我每周最多开两三次取暖设备，否则就没钱买食物了。”在伦敦兰贝斯区一家名为“滑铁卢行动”的社区中心，手捧一碗志愿者刚盛好的蔬菜汤，57岁的所罗门斯坐在轮椅上对记者说。
所罗门斯身患淋巴水肿和严重的膝关节炎，只能靠申领政府救济金生活，他目前租住在一套一居室的市政福利房。他颤颤巍巍地掰着手指头跟记者说，去年以来电费和燃气费账单翻倍，每周买食物的开销也增加了一半。尽管最冷的天气已经过去，所罗门斯还是每天来社区中心，“在这里可以聊聊天，还有免费的热饮和饼干”。他说，大家都在谈论生活成本危机，“对很多人来说，生活就是如此艰难”。
目前英国有4000多家“温暖银行”，这家社区中心就是其中之一。这座红砖建筑门面不大，旁边是繁忙的滑铁卢火车站，稍不注意就会走过。该中心负责人珍妮表示，中心成立于1972年，是伦敦地区运营最早的社区服务机构之一，主要面向独居老人和其他弱势群体。“当前衣食住行各方面的生活成本居高不下，来这里的居民不只是解决取暖问题。”珍妮说，“不少独居老人付不起账单、买不起食物，生活重压如此之大，我担心他们出现心理问题，变得更加孤独和封闭，甚至失去走出家门寻求帮助的勇气，宁愿忍饥挨冻。”
在英国政府实施居民用电用气限价措施后，目前英国家庭年平均能源账单费用仍高达2500英镑，同比上涨96%。今年1月，单位电价又上涨了7.6%，相当于330万户采用分时电价计费的家庭年平均电费再增加约120英镑。这些家庭大部分都靠电力供暖，取暖成本将进一步攀升。
“即使气温回升，人们依然会走进‘温暖银行’”
位于伦敦卡姆登区的“避风城堡”社区中心是今年1月中旬新增的一家“温暖银行”。中心每周有4天下午为在这里参加课后活动的孩子提供免费热汤，并延长开放时间、提供免费浴室，供有需求的人取暖和洗澡。
“避风城堡”负责人卡门特别忙碌，在接受采访的15分钟里，她的电话一直响个不停。她告诉记者，英国学校刚刚结束为期一周的期中假，来社区中心参加活动的学生数量明显高于往年。除了与其他机构合作组织足球、绘画、烹饪等活动外，社区中心还免费提供一顿午餐。卡门说：“许多家长很无奈。如果让孩子在家里待着，开暖气、做饭都是一笔不小的费用。”
该社区中心还运营“食物银行”项目，为周边街道行动不便、严重贫困的家庭派送“紧急食物包”。卡门表示，社区中心服务的家庭从之前的每周45个，增加到去年底的每周80个。今年以来，中心已为社区2000多人次派送了“紧急食物包”。“最初以老年人和残障人士为主，现在申请救助的还有不少年轻的教师、护士、清洁工等。对于有孩子的家庭，生活压力尤其大。”据介绍，社区中心还开辟了公共菜园，为社区民众种菜提供场地，以减少食物开销。目前，英国最大“食物银行”网络特拉塞尔基金会平均每13秒就送出一份“紧急食物包”。
“即使气温回升，人们依然会走进‘温暖银行’。”卡门对记者表示，生活成本持续升高，家庭实际收入仍在缩水，“家长们还在为孩子放学后去哪里发愁，老人们还要为先付电费还是先买食物而焦虑。我们还有很多工作要做。”
“英国能源企业的大量利润是来自对弱势群体的盘剥”
据英国《卫报》日前报道，一项调查显示，近40%的英国人是“月光族”。平均每4个英国家庭中，就有一个要为购买生活必需品而掏空钱包。英国最大的债务咨询慈善机构“跃阶改变”统计发现，1月英国有2200万人出现各种账单或信贷逾期。同时，近一半人表示自己的财务状况比前一年恶化，其中有71%表示能源账单飙升是主要原因。
乌克兰危机升级以来，西方实施一揽子经济制裁措施，大幅减少对俄罗斯出口。受制裁反噬效应影响，欧洲能源价格飙升，通胀高企，民众实际工资严重缩水，购买力下降。
对于英国市场而言，由于一半天然气依赖国际进口，受国际能源价格波动影响更大。在此期间，相关能源企业却赚得盆满钵满。英国石油公司去年盈利277亿美元，同比增长115.8%；壳牌集团去年净利润达399亿美元，创115年来新高。英国公益组织“消除燃料贫困联盟”协调员西蒙·弗朗西斯表示：“英国能源企业的大量利润是来自对弱势群体的盘剥。”
英国智库“共同财富”主任马修·劳伦斯表示：“能源危机暴露英国深层结构性问题，私营能源企业追求的不是安全、清洁、能负担的能源，而是为了攫取最大价值和收益。”该智库研究发现，截至2020年的10年间，英国相关能源企业向股东派发了超过400亿英镑利润，而在基础设施投入、清洁低碳转型等方面停滞不前。
英国平等基金会的一项研究表明，自新冠疫情发生以来，英国亿万富翁的数量增加了约20%，他们的总财富在2020年至2022年期间增加了约1500亿英镑。根据英国国家统计局的家庭财务调查估算，在2022财年，英国最贫穷的1/5人口的可支配收入中位数下降3.8%，而最富有的1/5人口的可支配收入中位数上升了1.6%。英国约克大学教授马丁·奥尼尔表示：“英国社会继续走向更严重不平等，国家不能为民众提供最基本的社会公平保障，这无疑将引发更多社会问题。”
（本报伦敦3月14日电）
来源： 人民网－人民日报
在CMA考试和注会的公司战略与风险管理课程中，我们总会学到各种各样的分析模型，例如波特五力分析、SWOT分析、波士顿矩阵等等。
这些知识似乎距离我们的实际工作很遥远，在日常的财务分析和风险控制中很少应用到。我们可以换一个角度，将这些模型转变为一种思路，融合到日常的财务分析工作中，通过模型所体现的各种影响因素以及它们之间的相互作用，来更加深入地挖掘企业财务数据变动的底层原因。
假如我们想要分析企业的盈利能力，就可以利用波特五力分析模型来作为分析的大框架，然后逐项进行思考，寻找影响企业盈利能力的因素，并且评估这些因素带来的影响和持续时间。
什么是波特五力分析模型？
波特五力分析模型原本是用于进行竞争战略分析，一个行业的竞争，并非只是和竞争对手进行PK，而是存在五种竞争力量。这五种竞争力量的状况和综合强度，决定着行业的竞争激烈程度，也决定行业的获利潜力和资本流向，这些最终也都会反映到企业盈利水平上。所以我认为利用波特五力分析模型，也可以帮助我们跳出财务数据的角度，从战略层面以及行业整体来审视企业情况。
波特五力分析模型中存在的五种竞争力量，分别是：供应商的议价能力、购买者的议价能力、新进入者的威胁、替代品的威胁、现有企业之间的行业竞争。如果从整体交易链条来看，供应商和购买者（客户）分别处于企业交易的上下游，行业竞争者与企业处于平行的状态，行业竞争者可以细分为现有的竞争者和潜在的新进入者，同时除去行业竞争，还存在相似的替代品威胁，这就是影响企业盈利能力的五种竞争力量。
供应商的议价能力是指在与供应商谈判中，供应商对于原料价格和质量的把控程度。供应商的议价能力越强，企业在采购谈判中会相对处于弱势地位，会直接影响采购成本与产品价格和质量。
购买者的议价能力也就是指客户的议价能力，如果客户的议价能力高，那么在销售过程中就会压低价格或是要求更高的产品质量或服务，企业在销售环节丧失定价权。
新进入者的威胁的大小取决于行业的进入壁垒高低，新进入者会为行业带来新的‘血液’，促进行业的增长，但同时也会对行业中现有的经营者造成威胁，引起现有企业的联合对抗，新进入者需要评估行业进入壁垒产生的障碍以及行业内对抗产生的障碍与预期收益的大小，来判断是否要进入新的领域。
替代品的威胁，是指除去行业内竞争，其他行业同类型替代品所带来的竞争。例如电子阅读的竞争对手包括纸质出版物，也包括短视频，因为这些同样都是在碎片化时间内可以选择的娱乐方式，短视频对于电子书行业来说，就属于替代品的威胁。
现有企业之间的行业竞争，主要是考察竞争的激烈程度。每家企业都想在行业竞争中获得优势，但盲目的竞争会把整个行业拖进一种消极循环中，例如电器行业的价格战。这样的竞争会增加行业内企业的负担，降低整个行业的利润。
这个模型理解起来并不难，但在战略应用中主要有几个难点。第一，我们很难了解整个行业的信息，虽然可以获取到一些行业动向或是研究报告，但这些信息大多比较之后，对于变化非常迅速的行业，可能并不适用；第二，同行业的企业之间可能也并非你死我活的竞争关系，在竞争中也存在着合作；第三，模型建立的基础是认为行业的‘蛋糕’是固定的，只能通过占有更多的份额才能获取利润，但实际上‘蛋糕’会因为创新而增加，一味强调市场份额或是占有率，也可能无法带来更多的利润，反而会增加企业的亏损。
为了应对上述的局限性，可以将波特五力分析模型与其他战略分析模型结合使用，但这个并不在我们今天讨论的范畴。接下来我们可以将五种竞争力量与企业盈利能力构成要素相结合，来分析企业的盈利能力是怎样因为竞争的影响而变化的。
五种竞争力量怎样对企业盈利能力产生影响？
如果剔除非经常性产生的损益，企业的利润等于收入减去成本费用的余额，这是利润表的恒等式。
企业的盈利能力最终反映在利润上，影响利润的两个指标就是收入和成本费用。收入的增减和成本费用的增减都会影响企业的利润水平，而五种竞争力量的强弱变化会对收入或成本费用产生不同的影响，进而影响到企业利润，我们可以代入一个常见的情景来帮助我们进行思考。
供应商的议价能力
假如我们在大型的购物中心内开设了一家中餐厅，每天都需要进行菜品所需要的材料采购。我们进入一家菜市场，想要买肉，市场内卖肉的摊位很多，也就是供应商选择的范围很广，这时供应商的议价能力就会变低，因为同样的肉，我们去哪家买都可以；我们可以选择其中一家集中购买，这样我们的购买量对于肉贩来说就非常重要，因为购买量大，价格上会有优惠，我们也可以讨价还价，代表供应商的议价能力低；同时我们还需要购买蘑菇，但由于最近天气不好，蘑菇只有一个摊位有卖，这种情况下，因为缺少其他选择而且蘑菇对餐厅来说是必须的，供应商的议价能力就提高了，我们没办法压低价格；餐厅总是购买一种大米，大米的价格较高但是口感很好，属于餐厅的特色，如果想要更换大米，可能会导致顾客流失、影响餐厅的口碑评价，大米这一项的转换成本很高，同时供应商所提供的大米质量远远高于其他供应商，这时供应商的议价能力也会提高，大米的成本无法下降。
所以，我们采购的规模、供应商的选择范围大小、是否存在替代品、供应商的变更和转换成本、采购量对供应商是否重要、供应商的市场份额都会影响供应商的议价能力。供应商议价能力高，采购成本会增加或者维持在一定水平无法下降，这样会给企业利润造成一定压力。
购买者的议价能力
对于进入购物中心的顾客来说，大部分都会选择在购物中心内进行用餐。如果购物中心内有很多餐厅，那么顾客选择范围大，购买方的议价能力就会上升；但如果购物中心内很多家餐厅都隶属于一个品牌，这个品牌就占有购物中心内餐饮部分较大的市场份额，拥有一定的定价权，购买方的议价能力会下降；如果顾客拥有某些餐厅或餐饮品牌的会员，或者有进行过储值，那么通常会因为转换成本高而继续选择在这些餐厅用餐，购买方议价能力降低；如果顾客对于价格很敏感，就会选择相对便宜的餐厅，这样会迫使开在购物中心的餐厅为了适应客户群体而调整价格，购买方议价能力增高；虽然餐厅价格较高，但提供的餐品质量远远高于其他竞争者，加上良好的就餐环境，增强了顾客体验感，因为提供了差异化的餐品和服务，购买方的议价能力下降。
相对的市场份额、顾客可选择的范围大小、转换成本高低、顾客的价格敏感度、品牌认可度、产品差异性等，都会影响购买方的议价能力。购买方议价能力会影响企业的定价权，价格的高低会导致企业收入的增减，进而影响利润。
替代品的威胁
顾客可以选择在购物中心用餐，也可以选择去购物中心外的餐厅用餐，怎样决策取决于顾客变革就餐地点所产生的成本大小，包括等位和步行的时间、餐品不好吃所带来的的沉没成本等，这些都可以归类于转换成本，转换成本低会增加替代品产生的威胁；假如客户不想吃中餐，还可以选择西餐、日料等，或者去咖啡厅吃简餐，如果这些选择所需要花费的金额相近，那么替代品产生的威胁会增加。
替代品产生的威胁的增减变化，会影响购买者的选择范围，会导致购买者数量的变化，影响收入的同时也影响企业利润。
现有企业之间的行业竞争
购物中心内的所有餐厅，它们之间的竞争就构成了现有企业之间的竞争。如果购物中心的客流量比较固定或者出现了下降的情况，那么所有餐厅所面临的市场就是收缩的，有限的市场会加剧现有餐厅的竞争；更糟糕的是，购物中心内的餐厅大部分都是中餐，定位相似，差异性很小，这也会加剧竞争；购物中心本身的租金很高，租金构成餐厅的固定成本，沉重的负担会逼迫各家餐厅使用各种手段来吸引顾客，加剧竞争；如果购物中心内一部分餐厅属于隶属于同一品牌，某种程度上可以说是削减了竞争者数量，有助于缓解竞争压力；这时有些餐厅可能开不下去了，但是关店就需要考虑已经付出的装修成本、租金的违约成本、店内剩余桌椅等物品的处理、人员的辞退等等，这些成本如果较高，那么在找到原因接手餐厅的人之前，出于退出成本的考虑，可能无法真正关闭店铺。
所以，行业增长速度、固定成本高低、产品差异化、品牌认知度、转换成本高低、退出成本高低、市场份额的集中程度等，会对现有企业之间的竞争程度产生影响。竞争越激烈，行业内企业的利润率越低。
新进入者的威胁
这时有另一家品牌想要进入购物中心开设餐厅，它需要考虑进入壁垒的高低。是不是购物中心内的餐厅数量已经趋于饱和？是不是存在和自家品牌定位及餐品类似的餐厅？现有的餐厅是不是已经有了稳定的客源？购物中心内是否有大品牌盘踞，占据大部分市场？按照购物中心内平均的价格以及租金等固定成本负担，我方是否有成本优势？如果这些不考虑清楚，就贸然进入购物中心开店，很可能无法获得期望的利润。
所以通过对于上下游的供应商以及客户的分析，还有行业内目前竞争者的状况以及潜在的威胁的分析，我们可以清晰的看到是什么影响了企业的盈利水平。这种从外部环境着眼的分析方法，会帮助我们跳出财务数据的束缚和固有思维模式，更加贴近业务进行思考。
财务分析其实没有什么固定的模式，很多指标也可以根据企业的实际情况进行调整。我们可以根据平时看到的、学到的进行各种延伸性的思考，来丰富自身的知识体系。
但切记财务分析有两个必要的前提，第一是要有良好的财务基础，确保财务数据的真实准确；第二是要基于业务搭建财务分析模板，任何脱离业务进行的财务分析，对业务发展和决策能够起到的支持作用都是有限的，能够提供的价值当然也是有限的。
结束后的碎碎念：最近在听CMA继续教育的课程，官网的继续教育课程中有关于波特五力分析的，听完之后很有启发。财务人员总是在参加各种资格考试，期间学习了各种各样的知识，但如果不把这些知识很好的与实际工作结合进行思考，那么最终这些学过的东西就只是为了应付考试，对于自身能力的提升没有任何帮助，这是我个人在考试中的一些小感触。
浅析采用成本法评估房地产重置成本在资产评估报告及房地产估价报告中不同处理的原因及合理性
摘要：自《资产评估法》颁布实施以来，评估行业间的壁垒逐渐消除，行业融合逐渐加强。在评估执业过程中我们发现采用成本法测算房地产重置成本时，资产评估特别是企业整体价值评估时房地产重置成本通常不考虑销售费用、销售税金、开发利润等因素的影响，同《房地产估价规范》所规定的房地产重置成本的价值内涵有所不同，本文根据《资产评估准则》及《房地产估价规范》的相关规定，结合评估实践，探析导致上述差异的原因，并论述其合理性，提出自己相应的见解。
关键词： 房地产估价 企业整体价值评估 成本法 房地产重置成本 销售税费 开发利润
引言
资产评估在中国自诞生以来，一直存在着根据行业管理部门及业务范围不同而细分的不同评估行业类别，2003年国务院办公厅出文批准了六大资产评估类职业资格，分别是资产评估师、土地估价师、矿业权评估师、注册房地产估价师、旧机动车鉴定估价师、保险公估从业人员，其中2006年“旧机动车鉴定估价师”更名为“二手车鉴定评估师”。
2016年7月2日， 历经三届人大、四次审议、酝酿十年之久的《中华人民共和国资产评估法》（简称《资产评估法》）终获通过，资产评估行业迎来首部行业大法，整个行业从此进行了依法治理的新时代。自《资产评估法》颁布实施以来，评估行业管理模式由之前的行业协会审批更改为行政管理部门备案，评估行业间的壁垒逐渐消除，行业融合逐渐加强，一方面体现在越来越多的机构开始同时拥有多项评估资质，比如同时拥有房地产估价资质、资产评估资质、土地估价资质等，另一方面也体现在越来越多的评估从业人员同时拥有多项评估执业资格。因此越来越多的评估机构和人员需要同时开展不同类别的评估业务。但是，虽然行业间的壁垒逐渐消除，但截至目前不同行业的评估业务在执业过程中所依据的准则或规范依然存在不同，以资产评估和房地产估价为例，资产评估依据的行业准则是各项《资产评估准则》，而房地产估价依据的行业规范文件为《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），同一评估对象在资产评估及房地产估价过程中的计算公式或者说价值内涵有时有所不同，使得不少评估从业人员疑惑不解。
我们通过公开渠道分别查阅了多份《企业价值整体资产评估报告》以及《房地产估价报告》，发现企业整体价值评估报告在评估方法里对房地产的重置成本描述，多数采用的是：重置成本=建安综合造价+前期及其它费用+资金成本，而房地产估价报告中关于房屋重置成本的公式则描述为：重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。对比两个公式，可知存在明显差别，最主要的区别是房地产估价时求取房屋重置成本均要考虑销售费用、销售税费、开发利润等因素的影响，而在进行企业整体价值评估房地产价值时上述因素则通常不予考虑。
一、相关规定
（一）资产评估准则关于重置成本的相关规定
《资产评估准则——不动产》 没有对房地产重置成本列出明确的计算公式，第二十九条仅仅说明重置成本应当采用客观成本，未明确说明重置成本的组成。《资产评估准则讲解丛书6——不动产》，对重置成本的解释如下：“重置成本，就是重新取得的支出或者重新开发建设的支出和利润，不是个别单位或个人实际的支出和利润，而是所必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润”。
（二）房地产估价规范关于重置成本的相关规定
《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）里对房地产重置成本的相关描述如下：“重置成本和重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润；房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润”。
在房地产估价报告中凡是采用成本法对房地产进行评估的项目，房地产重置成本评估值中均考虑了上述税费及开发利润等因素的影响，但是在资产评估报告中所涉及房地产重置成本时特别是企业价值评估采用成本法测算房地产重置成本时往往不考虑上述因素，很多评估人员就会产生如下疑问：出现这种差异的原因是什么，是否合理？
二、分析过程
企业整体价值评估是指资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。企业价值评估中的一个基本假设是企业持续经营。
企业价值评估所采用的评估方法包括市场法、收益法及成本法（资产基础法），其中在采用成本法评估企业价值时，需要对企业的各项资产及负债进行评估，自然包括企业的主要资产——房地产。在此情况下，评估房地产价值的用途是为了确定企业整体价值，而不是为了单独评估房地产自身的价值。房屋建筑物作为企业生产经营所不可或缺的一种生产要素，其价值大小取决于其对企业价值的贡献。
在此情况下，对于销售费用及销售税金，由于企业整体价值评估时企业拥有的房地产通常是作为本单位的生产经营场所，如办公楼、车间等，是企业生产经营的要素之一，持有房地产的目的是企业自身经营所需而非用于对外出售，因此不会产生房地产本身的销售费用和销售税金，因而不需要计算销售税金和销售费用。而对于企业整体价值评估时房地产重置成本是否应合理考虑开发利润的问题 ，我们分以下几个方面进行分析：
首先从评估假设来看，企业整体价值评估中用成本法评估的房地产多为工业性质的房地产，企业用它来主要用于放置设备、存货、进行生产经营及管理，持有房地产的目的并不是将来要销售房地产，所以是持续使用假设为前提，此时房地产的价值内涵我们认为类同于“在用价值”。《国际评估准则》(1997版)IVS 2中对在用价值(Value in use)的定义是：“指某一特定资产对其所属企业的价值。此价值类型并不考虑资产的最佳最有效使用(highest and best use)和资产出售时可能实现的货币价值”，在用价值是指将估价对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。在此情况下房地产不单独对外出售，因此也不会产生相应的开发利润；
再者从房地产开发的方式来看，企业整体价值评估中隐含的假设是被评估单位自己就是建设方（甲方），委托乙方作为施工方建设厂房等企业生产经营所需的房地产，而并不是从房地产开发企业中购置得到的房地产。施工方（乙方）的利润已经包含在建安综合造价里了，因此不应该再另行测算开发利润。
另外从企业收益的角度分析，因为企业整体价值评估时企业的房地产不是单独对外售出的 ，房地产并不直接创造收入或利润，其收益实现的方式是通过企业出售商品或提供服务取得收入进而创造利润。因为房地产参与了企业存货等产品的生产，换句话说房地产对企业价值的贡献很大程度上已经体现在存货的评估价值中了。因此不应该再另行测算开发利润。
从交易对象的角度分析，在企业整体价值评估中，企业交易的是股权，房地产并没有产生过户，换句话说房产证的证载权利人仍是原来的公司名。由于没有过户，就谈不上销售费用，销售税费、开发利润。
三、分析结论
通过以上分析，我们认为在企业整体价值评估过程中，采用成本法确定房地产重置成本时时不考虑销售费用、销售费用及开发利润等因素的影响是合理的。
但另一方面，对于资产评估中所及的单项房地产价值评估以及房地产估价中的房地产价值评估，由于其假设的前提条件为产权的交易，对应的价值类型是市场价值，而市场价值是指一项资产在交易市场上的价格，它是以资产的产权交易为前提，在交易过程中自然会产生销售费用、销售税金及开发利润。因此在此情况下，应严格按照《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定，测算房地产重置成本时必须合理考虑销售费用、销售利润、开发利润等因素的影响。
上述内容仅代表笔者的观点和看法，不足之处，还请大家提出宝贵意见，在此表示由衷的感谢与敬意。来源：估价平台
参考文献：
1. 《中华人民共和国资产评估法》
2. 《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）
3. 《资产评估准则讲解丛书6——不动产》
4.《国际评估准则》(1997版)
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