马上就过年了，本篇也是农历2022年最后一篇公司分析，所以特意选了“万科”这家优秀的房地产公司。（明天写周总结，总结本周所分析过的公司。）
对于绝大多数人来说，房子的意义就是“家”，有个完全属于自己的地方生活，是千千万万奋斗在大城市年轻人的目标。
万科无疑是众多房地产公司中优秀的一家，在此也表达我对房地产行业的期待，有更多优秀的房企能从这波低迷市场中活过来，然后越来越优秀。
房地产经济始终是重点支柱之一，也希望我国经济越来越好，我们广大老百姓也越来越富足！
物竞天择，适者生存，不管是对于个人，还是对于企业，都是这样的，淘汰一批不良企业没什么不好，剩下来的优秀企业努力发展就行。
从2016年年底的中央经济会议第一次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”开始，政府运用了财税、金融、土地等一系列手段对房地产进行宏观调控，国内火热的房地产市场逐步开始降温。
2019年年底爆发新冠疫情，全球经济遭遇了危机，2020年年底出台了地产“三道红线”，行业进一步去杠杆。
各种“天时地利人和”的综合作用下，到2021年年中新房市场开始出现断崖式下跌。持续至今，全国商品房销售面积已经连续15个月环比下跌了，单月销售面积绝对值更是跌回到了2012年。
房地产作为中国GDP的重要组成部分，一直以来都是举足轻重，在这波强力洗牌之后，昔日鼎盛的中国恒大市值从2017年的3800亿港元跌到现在的200亿港元，令人唏嘘。
不过相比不断暴雷的各大房企巨头，万科依然还稳在地产的头部，我们就来详细了解一下，万科凭什么能稳住？
一、公司万科是国内知名的头部房地产开发企业，到今天也有将近40年的历史，可以说万科的发展在中国房地产企业发展历史上具有代表意义。
1983年，深圳经济特区发展公司的贸易部成立了饲料科，王石在当时任饲料科的科长。
1984年，饲料科全体转入贸易部的科仪科，注册了国营性质的深圳现代科教仪器展销中心，公司的法人是王石，这就是万科的前身，当时的主营业务就是销售自动化办公设备。
当时国家处于改革开放后贸易经济高速发展时期，1984年和1985年国内生产总值平均每年增长14.35%，万科也在这快速发展的浪潮中积累了原始资本，不过这个时候跟房地产还没半毛钱关系。
1986年，深圳市政府颁布《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》，万科积极响应，与日本的索尼公司密切合作，和中国仪器进出口总公司合办了日本索尼技术服务中心深圳分站，并在1987年成立第一个工业投资项目“精时企业有限公司”。
随后在1988年顺利完成了股份制改革，公开融资2800万元，公司也正式更名为万科企业股份有限公司。
同年11月，万科以2000万元竞标获得威登别墅地块，标志着万科进入了房地产行业，并在1990年开发完成了万科的第一个住宅房地产项目深圳天景花园。
由于市场的冲击，公司原始的设备销售业务逐渐下滑，而工业和房地产业务却风生水起。
于是万科在1990年重新布局，新增连锁零售和电影制片领域的投资，形成了商贸、工业、房地产和文化传播这四大业务并存的布局。
1991年，万科成功在深圳交易所上市，是国内第一家房地产上市公司，同时也是深交所的第二家上市公司，股票代码是000002。
深交所第一家上市公司大家肯定也很熟悉，就是中国平安。
同年12月，天景花园成立了中国首个业主委员会，创立了“业主自治与专业服务相结合”的物业管理新模式，并在1992年1月成立了深圳市万科物业管理有限公司。
1992年邓小平南巡讲话后，国务院将房地产列为国民经济发展的支柱产业之一，发布了《关于发展房地产若干问题的通知》。
不过就只一年，房地产就出现了过度膨胀的现象，国家进行了宏观调控。
万科感受到了流动资金的压力，决定对多元化布局踩刹车，通过做减法，确立以房地产为核心的专业化经营，并提出加速资本积累，形成专业化和规模化经营的发展方针。
2000年万科物业承包了国家建设部大院办公楼和住宅楼的物业管理服务，并在之后获得中国银行总行20亿额度的授信。
一边融资，一边快速扩张是当时的发展模式，这轮扩张使得万科的销售规模从2000年的37亿增长到2003年的63亿。
同年，华润开始收购万科的股份，成为了万科的第一大股东，也为之后地产行业知名的的“宝能万科之争”埋下了伏笔。
万宝之争的过程非常刺激，跌宕起伏，后面有时间给大家当故事详细讲一讲，绝对比一般的小说好看。
还不赶快点个赞支持一下。
华润也是一家综合性且具代表性的大公司，之后有机会可以聊聊。2001年万科将万佳百货72%股份转让给华润之后算是彻底完成了从多元化到房地产专业化的布局转变。
到了2004年，万科提出精细化、有质量的扩张，目标是十年之后，到2014年销售规模达到1000亿。
为了这个目标，万科开始在全球范围内布局，重点布局长三角、珠三角和环渤海地区这些经济发达的城市，使得这个目标提前了4年实现。
2010年万科成为国内第一个年销售额超过1000亿的房地产企业。
由于万科的股权分散，只要资金实力雄厚就可以在市场上吸纳流通盘成为第一大股东。
所以在2015年下半年发生了A股市场上极其激烈的股权纠纷事件——宝万之争。
参与这场资本市场“战争”的有在2000年便成为万科第一大股东的华润集团、卖蔬菜发家的宝能系、安邦保险、恒大集团和现在万科的第一大股东深圳市地铁集团（深圳市国资委控股），大家都想拿下万科这块肥肉，成为第一大股东，控制万科。
“宝万之争”精彩绝伦，相当刺激，姚振华一度实现目标，成为了万科的第一大股东。
但最终的结局是宝能在吸收万科流通股过程中使用的几百亿资金来源遭到监管质疑，导致安邦保险被查，宝能系逐步减持万科，深圳地铁最后成为万科的第一大股东。
2021年，万科位列《财富》世界500强第160位，也是截至2023年1月16日收盘后，A股房地产开发板块市值最大的公司（A股总市值：2174.94亿）。
二、产品万科的产品都是围绕着房子，我们就分业务来看
2021年万科的房地产及相关业务营业收入是4299.32亿元，占公司总营业收入的94.95%，是当前万科的核心主营业务。
物业服务营业收入是198.31亿元，占公司总营业收入的4.38%，负责此业务的万物云（2602.HK）已于2022年9月在港股上市。
其他业务营业收入是30.35亿元，占公司总营业收入的0.67%，包括物流业务的万纬物流、集中式公寓的泊寓、商业开发与运营、酒店与度假服务等。
1、房地产开发
先拿地，再开发。
上图的拿地强度是按照每年拿地花的钱比上当年卖房的合约销售金额计算的，可以看出2017年是近几年的峰值，从2017年之后基本就是逐年下降的趋势。
近几年万科拿地的金额基本维持在每年1300亿左右，位于行业内前三，不过拿地面积在下降，偏谨慎。
万科近几年的土储去库存的周期也相对稳定，基本维持在3年左右。
这跟万科一直以来高周转的模式也相一致，万科之前还提过一个“5986”原则，就是拿地之后5个月开始动工，9个月之后开始销售房子，第一个月要卖出8成的房子，产品6成必须是住宅。
当然，这个原则是跟当时火热的地产行情适配的，现在虽说是去杠杆时期，原则失效了，但高周转的意识同样适用。
截至2021年底，万科待开发的土地储备面积是4522万方，在建的土地储备10367万方，总的土地储备面积是14889 万方，并且在近几年都保持相对稳定。
再看2021年万科在全国各地的土地储备分布情况，其实在各个区域均有土地分布，且分布相对均匀。
这里特别说明下上海区域包括上海市、浙江省、江苏省、安徽省，北京区域包括北京市、河北省、天津市、山东省、山西省，上海区域和北京区域的土地储备都占到了总的18%。
但要从城市发展水平的角度来看，万科在二线城市的土地储备占到了58%，而一线城市的土地储备只有9%。
一方面一线城市拿地的价格相对较高，价差相对小。
举个例子，2021年万科在上海区域的平均拿地价格是每平米13162元，平均销售价格是每平米19793元，价差是6631元。
而在南方区域的平均拿地价格是每平米9079元，平均销售价格是每平米22908元，价差是13829元，差不多是上海区域的一倍。
另一方面是一线城市发展逐渐饱和，未来核心二线城市的增长会更加快速，万科提前布局二线城市，可以在节约土地购买成本的同时享受城市发展带来的红利。
2021年万科签约的销售面积是3807.8万平方米，签约销售金额是6277.8亿元，市占率是3.5%。
可以看到万科签约销售面积在2021年的市占率有所下滑，不过还是位于前三的位置。
万科的销售产品中住宅占了86.4%，占比最大的是上海区域，销售金额2244.8亿元，占到35.7%。
2、物业服务
在文章第一部分提到过万科第一个房地产住房项目深圳天景花园完成的同时，成立了万科物业。
到2020年公司更名为万物云空间科技服务股份有限公司，2022年港股上市，所以万科的物业服务业务发展也有30年的历史了。
截至2021年，万物云在管项目一共是4393个，在管面积是7.8亿平方米，合同管理项目是5553个，合同管理面积是10.1亿平方米。
这里解释下，对于房地产公司，由于拿地、开发、销售，周转的期限一般是几年，所以合同签约上的数字和当年实际的数字会有一定的时间差，也就出现了两个数值。
2021年万物云的营业收入是237.1亿元，排在碧桂园服务之后，位于第二。
万物云按照服务的对象，形成了三大业务体系，分别是社区、商企和城市空间，这个也被称为“三驾马车”体系。
如上图所示，具体每个体系下面包含不同的服务项目，比如社区空间服务下面包含基础的物业服务、房屋租赁、房屋再装修和车位销售。
而支撑这“三驾马车”体系的技术支持有AIoT（人工智能物联网）及BPaaS（交付业务流程）解决方案，主要就是提升服务效率。
万科持有万物云合计62.889%的股权，万物云的项目一部分也是依托于万科。
其中截至2021年在管的第三方（也就是除去万科）住宅项目1605个，占到在管住宅项目的56.9%，在管的第三方商企项目1319个，占到在管商企项目的84%。
这里顺便提一下万物云的“蝶城”模式，又称为万物云街道模式，是在物业费提价困难以及人力成本上涨的情况下提出的解决方案。
具体的，“蝶城”指在经济活跃的城市战略性地选择重点街道，以3公里为半径构建30分钟内可达的服务区域，其实也是社区的概念。
万物云这次在港股上市募集的资金中35%用来扩展“蝶城”项目，计划在100个经济活跃城市的3402个目标街道中达到38%的市占率。
3、其他业务
其他业务在2021年营业收入是30.35亿元，占总营收的0.67%，相比房地产开发和物业服务来说，占比比较小，这里挑三个相对具有代表性的简单介绍下。
（1）万纬物流
万纬物流是万科在2015年推出的物流平台，在2018年的时候收购了太古冷链，目前冷链的仓储规模做到了国内第一。
核心的主营业务是仓储和冷链物流，截至2021年，万纬物流在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁面积达到1136万平方米。
（2）泊寓
万科早在2008年就涉足了住宅租赁业务，泊寓是万科整合了长租公寓业务后，在2016年推出的长租公寓品牌。
主要是为城市青年提供一站式居住解决方案。截至2021年，泊寓已经分布在全国33个城市，大概有16万间优质房源，服务了52万城市青年，是全国最大的集中式公寓提供商。
（3）商业开发与运营
这项业务主要得益于万科在2016年收购了印力集团96.55%的股权，印力集团的前身是深圳国投商用置业发展有限公司。
旗下拥有四大“印象系”购物中心产品——“印象城、印象汇、印象里、印象城MEGA”，说起印象城，大家肯定就不陌生了，具体情况可以参考上图万科运营管理的前十大商业项目。
截至2021年，一共运营管理105个香米，分布在全国50多个城市，管理的面积将近875万平米，资产规模大概在900亿。
三、业绩分析众所周知，对于房地产开发企业来说，财务是否健康起着至关重要的作用，因为房地产企业普遍都是靠着高杠杆融资，拿地盖楼，再等卖楼回款。
所以控制房地产开发商融资，就可以相对降低风险。
这里介绍下监管层针对房地产开发商融资情况，在2020年发布，并于2021年实行的“三条红线”指标，分别是：
（1）剔除预收款后的资产负债率不超过70%；
（2）净负债率不超过100%；
（3）现金短债比不小于1。
先解释下这三个指标，这第一个指标的设立前面也提到过，其实是因为房企的特殊性质，会有不少预收款，所以算资产负债率时剔除了预收款。
第二个指标的净负债率指的是有息负债减去货币资金后对所有者权益的比率。
第三个指标的现金短债比指的是货币资金比上短期有息债务。
按照这三个标准房地产企业自动划分为“红、橙、黄、绿”这四个档位，不同的档位又对应着不同的借债标准。
红色档就是这三条线都触碰了，剔除预收款后的净资产负债率超过70%，且净负债率超过了100%，且现金短债比大于1，红色档的房地产企业就没办法在银行借钱了。
相应的，若是其中2条线碰到了，那么就归为橙色档，可以在银行借钱，但是每年整体的负债增加值不超过5%。
要是只碰到了一条线，那就是黄色档，跟橙色类似，只是每年负债的增加不超过10%。
若是3条线都没碰到，那就是绿色的，健康的，可以从银行借钱，并且每年负债的增加只要不超过15%就可以了。
2021年末，万科剔除预收款后的资产负债率68.4%，低于70%，净负债率29.7%，低于100%，现金短债比1.5，大于1，所以万科在“三条红线”中属于绿档。
由于三条红线是专门为房地产企业设立的，所以一个地产企业健康与否关注这三个指标，基本就能了解个大概了。
上图是万科2012年-2021年营业收入和净利润的情况，可以看到2012年营业收入上了1000亿，随后每年增长。
到2021年营业收入达到了4527.98亿，从营业收入的趋势来看是比较稳健的。
同时也呈现了周期性，这一点从营业收入增长曲线呈现波浪形可以推断出。
从净利润来看，净利润基本上占到了营业收入的10%左右，并且在2021年是首次出现负增长。
主要原因是在整体市场下行叠加疫情因素的情况下，过于乐观的经营，带来了利润空间的下降以及资产减值损失。
不过依然是属于可以理解的行为，这方面的投资在疫情放开以及政策宽松的条件下会增加收益。
上图是万科2012年-2021年毛利率和净资产收益率的情况，可以看到这两条曲线趋势基本保持一致。
在2016年及之前保持平缓，毛利率基本维持在30%附近，净资产收益率维持在20%左右。
2017年-2018年有小幅度增长，短期内达到高潮，随后开始下降，到2021年出现大幅下降。
2021年毛利率只有21.82%，净资产收益率只有9.78%，其实也是由于高增长的惯性，船大不好掉头，尤其是叠加了政策去杠杆和疫情因素。
一方面拿地资金由于竞争激烈在增长，另一方面经济不景气和去杠杆带来的房价下跌。
不过这些会使得短期的影响稍微大一些，长期来看，宽松政策已经逐步出台，会对后市房地产行业起到维稳的作用。
万科从1991年上市以来，A股分红累计833.79亿元，2021年的税前分红率是5.87%，这个分红力度在A股市场可以说是名列前茅了。
2021年贵州茅台的税前分红率是1.07%，长江电力的税前分红率是3.45%，中国神华的税前分红率是7.59%，招商银行的税前分红率是4.17%。
这么举例子，大家大概就心中有数了。
而万科在资本市场融资总额是141.33亿元，公司发展主要还是靠有息负债。
在融资成本方面，万科在银行的融资余额1493亿，融资成本在同业拆借利率的基础上上浮不超过5.88%，债券融资余额579.8亿元，融资成本不超过5.35%。
2022年前三季度新增的融资平均融资成本是3.7%，具有融资优势。
四、行业分析1998年城镇住房制度改革，停止住房实物分配，加快推进住房商品化，之后房地产开始进入繁荣时期。
1999年-2021年，商品房销售金额和销售面积年复合增长率分别为21%和12.5%。
不过从2016年房住不炒的提出，其实就已经逐渐开始给火热的房地产降了温。
2020年出台了房地产商三条红线，又突发了新冠疫情，使得房地产行业遭遇了史上从未有过的打击。
在这个过程中也出现了像万达、恒大、金科等房地产开发企业债务暴雷的事件。
究其原因还是因为在高位过度开发，进入了负债过重，突然的降温导致回款吃力，现金流吃紧，坏账增加，贷款能力降低这样的恶性循环，行业加速出清。
但像万科、华润、保利、绿城这样国企性质的房地产开发企业在行业不景气的环境下依然保持10%以上的增长。
整个地产行业经过去杠杆的重新洗牌，形成国进民退的新布局。
截至2022年11月30日，房地产行业境内违约债券余额达到1603亿元，占全行业比重达 27%，也就是说有将近1/3的地产债券出现了违约。
2022年7月，在河南、江西、山西、湖南、湖北等多个城市的80多个楼盘发生了停贷风波。原因就是开发商没钱盖楼，部分成了烂尾楼，于是业主就停止了还房贷，这么一来，又加重了行业危机。
但房地产对于中国来说，始终还是占经济的大头。
2022年前三季度，GDP实际增速为3%，没有达到年初政府工作报告设定的5.5%目标，其中地产开发投资下降了将近10个点，消费也比较乏力，对整个GDP形成了拖累。
2022年11月8日，人民银行再贷款提供资金支持规模约2500亿元，通过直接购买债券、担保增信等方式，支持民营企业发债融资。
万科、绿城等申请注册了该融资模式，总规模达到1600亿。2022年11月23日，央行、银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也就是金融十六条，已披露的意向性授信额度超4万亿。
2022年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，具体举措包括：
恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用等。
大概意思就是帮助房地产企业在资本市场上融资。
五、总结经历了连续15个月的连续下跌后，终于有回暖的希望了。
不过市场恢复过程，不会很快，这个需要时间慢慢来。
疫情放开后，最重要的是经济问题，居民的经济或者说消费心态的恢复还需要一些时间，所以市场还需要耐心等待。
通过综合分析，万科在我的交易系统里，理想价位17元。
另外我做了下面这张表，A股核心资产研究汇总的表格，里面精选了上百家优质的龙头公司，并附数万字的分析方法。
以后所有分析过的公司都会在上面这个表里更新数据，另外以后每周的周末，会把本周分析过的公司一起做一个深度总结，周总结也会和表格放在一起。
每次分析公司后，会在后面加一些更深度的观点或者计算方法，也会放到一起方便阅读，都记得去看。
专注于上市公司财报和基本面深度分析。
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在总体的上升趋势中，出现10%的换手率，大多意味着强势大资金的进场。在此大前提下，可在满足下面的其他买入条件后，投资者可以适时短线介入。但在大的下跌趋势中，在趋势明显改善之前，10%换手率的可能性降低，投资者不可单单以此作为买入依据。
在许多股票的上升后期，日换手率也会出现10%或者以上的情况，这是我们在利用10%换手率时所应特别留意的，其实，只要我们严格按照特定的买入原则并及时做出止损，是可以避免10%换手率出现后中长期顶部的不利局面的。
换手率的高低往往意味着这样几种情况：
(1)、股票的换手率越高，意味着该只股票的交投越活跃，人们购买该只股票的意愿越高，属于热门股;反之，股票的换手率越低，则表明该只股票少人关注，属于冷门股。
(2)换手率高一般意味着股票流通性好，进出市场比较容易，不会出现想买买不到、想卖卖不出的现象，具有较强的变现能力。然而值得注意的是，换手率较高的股票，往往也是短线资金追逐的对象，投机性较强，股价起伏较大，风险也相对较大。
(3)将换手率与股价走势相结合，可以对未来的股价做出一定的预测和判断。某只股票的换手率突然上升，成交量放大，可能意味着有投资者在大量买进，股价可能会随之上扬。如果某只股票持续上涨了一个时期后，换手率又迅速上升，则可能意味着一些获利者要套现，股价可能会下跌。
换手率识破庄家操盘技巧
高位高换手，庄家或正出逃
高位高换手，是指股价在相对的高价位，换手率到达10%及以上的情形，包括2种情况。
1、次高位高换手。如按庄家平均成本价的2倍(即涨幅度为100%)，是庄家最可能出货的目标价计，则当涨幅小于30%—40%的高点，可划定为次高位。机构或庄家除运用常规手法洗盘外，在次高位的“高换手洗盘”的方式也常被采用(对倒放量)，且显得更为有效。在连续几日长阳上涨后，再度高开快速高走，甚至急冲涨停，但支持不久被打开，全天一路低走，换手陡然放大。
2、高位高换手。与“次高位高换手”相对应，“高位高换手”是指涨幅距庄家成本30%—40%以上时的高换手情形，且换手也不局限于10%以上，6%—8%以上也是可能的，因为庄家出货时常常非常隐蔽谨慎，尽量不露声色。当出现高位高换手行情后，股价滞涨，原趋势也发生明显逆转时，只有一个市场意义，庄家正在或已经出逃!
高位低换手，庄家不急于出局
此种情况大多是股价涨幅较大，但平均换手率低，形成量价背离，明显不足以维持高位的股价，但股价却并不下跌(或跌幅较小)，而保持一种高位横向缩量整理形态。这通常是高控盘股的特征，表明庄家短期内并不急于出局。庄家一旦携量向上突破，涨幅将更为壮观。
整体而言，炒股人要想在股市盈利，就必须尽量去研究庄家，知庄家，方得胜。最后，赠大家一张股票炒作过程图，希望帮助大家加深认识和理解。
投资者要注意不同市场下的换手率所要注意的要点：
1、低位高换手率。有机构在吸货、屯积筹码，筹码正在由分散持有的散户手里向机构大户仓里集中，该股日后必将有一波上涨。
2、高位高换手率。有机构在对倒放量，吸引散户跟进，在高位派发高价筹码，筹码正由庄家集中持有的仓库流向散户的小口袋里分散持有，该股日后必跌。
3、利空中低位高换手率。市场上的有心人在股价的中低位正趁利空大口吞吃散户因恐慌而割掉的廉价筹码。敢于在出利空时屯积货物还说明，这种利空是暂时的，后市必有好戏。
4、利多高位高换手率。参与该股的机构正在利用好消息在高位派发高价筹码，宴席即将散去，吃得酒足饭饱的先知先觉者利用好消息疯狂逃跑，后知后觉的散户正好赶来付款结帐。
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