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国庆长假前夕，楼市政策如约而至。
还记得2016年的国庆前后，一大批城市为了遏制当时本地房价上涨过快的现状，出台了提高二套房首付比例并实施限购的房产新政。而时隔6年，国内房地产市场已从黄金时代，进入白银时代，又堕入青铜时代，而去年以恒大爆雷为标志，正式宣告房地产业进入“黑铁时代”。随着市场大背景和房地产经济周期的变化，楼市政策已从严控转向松绑，促进房地产行业健康发展。
此次由央行、银保监会“打头阵”阶段性调整差别化住房信贷政策，财政部紧随其后，对个人换房给与个税退还，央行又接连发布下调公积金贷款利率的通知。24小时内中央“三箭齐发”，政策的内核在哪里？到底有何意图？58安居客研究院为您一一解读。
阶段性调整首套房贷利息
9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
根据统计局发布的70城数据，我们发现符合可下调首套房利率下限的城市分别至少有23个，包含武汉、大连等8个二线城市及温州、泸州等15个三线城市。（具体如下）。
二线城市
哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳
三线城市
泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林
58安居客房产研究院分析师许之静认为，除了所列的23个城市，有更多的表现低迷的三四线城市未纳入全国统计局的发布范围内。因此，可以预见，此次阶段性调整涉及的城市范围将非常广，10月也将迎来新的一波降息潮。通过降息来刺激三四线城市购房需求的释放，以缓解个别城市的住房供给相对过剩的矛盾。
那么上述符合条件城市下调利率的幅度会有多大，新政中并没有明确。今年以来，5年期以上LPR已经历了三次下行，目前已降至4.3%，不少城市的首套房利率已执行之前国家规定的LPR基础上再下调20个基点的下限至4.1%，已较大幅度减少了居民的利息支出，其与原先公积金首套房贷款利率的差距仅为0.85个百分点。58安居客房产研究院分析师许之静指出，从历史上看，往往在房贷利率官宣下调后，公积金贷款利率下调会紧跟其后，按照这个逻辑，此次930公积金贷款首套利率官宣下调0.15个百分点，因此预计“符合条件的城市”的下调范围在10-20个基点左右，即3. 9-4%左右。
值得注意的是，此次政策只针对“新发放”贷款，且只是“阶段性”，即2022年第四季度发放的贷款，时间限制非常短。此举的目的非常明确，避免市场陷入长期观望，同时也释放并非“放水”的信号，是有意提振假日购房消费的信心和热度，也为冲刺第四季度打基础。同时，此次新政精准投放“首套房”，充分体现了“房住不炒”。
居民换购住房可享个税退税
财政部、税务总局9月30日发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，购置住房符合条件者可“全部退还已缴纳的个人所得税”。
与前述阶段性调整首套房贷款利息不同，此次“退税”涉及全国所有城市。
而各地换房的个税政策各不相同，但大部分城市采用全额征收1-2%，个别城市按差额征收20%，但基本都是“满五唯一”免征。而卖家挂牌价往往是到手价，各种税费往往都需要买家来承担，无形中增加了较大的购房成本：以上海为例，一套500万元评估价的普通住宅，个税按1%来征收，即5万元，而若是非普通住宅，则按2%来征收，即10万元；如若是一些按差额征收的，若原值是400万，现值500万，按差额的20%计征，即20万元。对于大部分的家庭而言，着实是一笔不小的费用。所以按照此前政策，为了加快卖房速度，卖家往往会把房屋捂足5年再出售，“满五唯一”成了市面上的香饽饽。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，此次新政，明显惠及了那些想换房，但房屋不足5年的卖家，同时也能让那些“不唯一”的房源加速在市场上的流通，为购房者省下一笔不小的开支。政策意图非常明确，是刺激改善型需求入市，有效降低购房者交易成本，通过“卖旧买新”进行改善型购房，活跃各地一、二手房交易，有效促进当前的房地产市场健康发展。
值得注意的是，此次政策依旧划定了时间范围，实行的周期为2022年10月1日至2023年12月31日，即在此13个月内卖房，且在卖房后一年内买房的，才能享受退税政策。考虑到改善型需求的关注指标较刚需客户更多，往往是先要锁定换房房源后再出售原有房屋，因此，相较前述的阶段性“降息”，给到的时间更加非常充裕。而叠加此前的部分城市“带押过户”政策，换房领域的交易环节也会越来越畅通。
首套住房公积金贷款利率下调
中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，其中，5年以上利率3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，5年以上利率不低于3.575%。
值得注意的是，此前3.25%的5年期以上公积金贷款利率以从2015年8月维持至今有7年之久而在7七年间，商贷利率已调整过8次，从5.15%调整至当前4.3%的基准LPR。公积金贷款利率虽然已处于历史低位，但作为群众购买自住住房的强力后盾，公积金此次降息势在必行。
有别以往，此次公积金贷款利率下调仅针对首套房进行，明确对刚需购房客户实施利好。58安居客研究院对重点城市研究发现，利用公积金贷款能给购房者节省实打实的利息，2021年普遍在10-20万/笔。
同时，今年以来，在发布稳楼市政策的省市中，有71%的省市都推出了公积金相关支持政策，在各类支持政策中占比最高，主要包含降首付、提额度、可提作首付、申贷条件放松、家庭互助、放松异地贷款等细化内容，叠加此次首套公积金贷款利率的降低，将进一步降低刚需购房者的购房成本，充分体现公积金在住房方面的互助和金融属性。
小结
从国庆前夕中央放出的此三项大招看，对刚需和改善群体都做到了覆盖。总结下来，对于三季度销售情况不理想的城市，采取“紧急救援”；对改善型购房群体采取积极鼓励的态度；同时，将公积金作为长期支持刚需购房的一项政策性工具。
阶段性降息、退税、公积金贷款利率下调，“三箭齐发”必将产生叠加效应，提振四季度楼市，让我们拭目以待！
8月18日、19日、22日，恒指涨跌分别为-0.8%、0.05%、-0.42%，腾讯分别为3%、0.77%、-1.46%，市值重返三万亿港元附近。这表明腾讯17日发布财报后，市场情绪总体趋向稳定。
财报显示，2022年第二季度，腾讯实现营收1340亿元，同比下降3%，为有史以来首次负增长；净利润(Non-IFRS)281.39亿元，同比下降17%，跌幅连续两个季度收窄。
今年上半年，腾讯实现营收2695.05亿元，同比下降1%，净利润(Non-IFRS)537 亿元,同比下降 20%。
本季腾讯增值服务业务收入同比下滑不足0.5%至人民币716.83亿元，其中游戏同比负增长1%，至425亿元，但社交网络同比增长1%至292亿元。
以此相对应的是，阿里中国商业同期（自然年）也下滑1%，这是其上市以来的首次收缩。
事实上，在宏观经济增长承压，互联网行业下行的背景下，两家的主营业务二季度均有所收缩。但值得注意的是，跌幅均未超1%。
短期不利因素的冲击，并不能改变两家互联网龙头企业今年以来的企稳筑底之势。
同时财报也出现了许多积极信号。金融科技与企业服务营收占比进一步巩固，视频号有望担起微信商业化重任，研发投入持续上升营销费用收窄，降本增效实现超预期的净利润(Non-IFRS)水平等等。
但从更长周期来看，腾讯还需要本质上的新增量，打开发展新格局。
正如2018年腾讯“930”变革，不但实现了由C端向B端延伸的战略目标，也令股价在两年多的时间里，一路飙升至747.1港元。
今天，腾讯股价已由最高点跌去近60%，经营环境面临多重困境，多项业绩指标持续下滑。腾讯，是否需要再次变革？
01 变革已在实质上推进
回顾去年以来腾讯的变化，就会发现变革早已在实质上推进。如资本层面拆解派息，业务方面持续“砍亏留盈”，优化人事绩效考核等。
本次财报，更像是一个阶段性的总结，主要体现在“降本增效”上。核心财务指标如毛利率、费用支出、净利润（Non-IFRS）均有不俗表现。
腾讯近年来毛利率一直稳定在40%以上。虽然去年Q2以来营收增长一直受到抑制，但通过对广告业务的内容成本优化、缩减亏损的金融与企服项目，自研上云三年也累计节省成本30亿元，营业成本环比下降，毛利率则连续3个季度环比上升。
资料来源：公司财报
期间费用支出总额也从上季度开始环比下行。其中，营销费用较去年同期下降21%，占营收比重由上季度的11%大幅缩窄至6%。
从利润趋势看，净利润（Non-IFRS）同比在2021Q4开始筑底，截至当季同比负增长已连续两个季度收窄。
资料来源：公司财报
但在营收方面，仍受制于宏观经济下行，其中网络广告影响最大。
财报显示，当季网络广告业务收入同比下降18%至186亿元，连续三个季度同比负增长，但环比微涨。
资料来源：公司财报
这主要由于4、5月间一线城市受疫情影响，互联网服务、教育、金融等传统强广告需求领域需求疲软，导致整个互联网行业广告业务受到较大冲击。
今年二季度，阿里客户管理收入（主要是淘宝天猫平台的广告收入）同比下滑10%，相比一季度的零增长再次下探；百度一季度广告收入同比下滑4%，环比下滑17%。
但随着疫情消散，形势已有所改观。
据CTR最新发布的《2022 年H1 广告市场投放数据概览》，上半年中国广告市场（含互联网站）刊例花费同比下降11.8%。其中6 月广告花费同比/环比分别为-9.2%/+6.9%，延续了5 月的恢复趋势（5 月同/环比分别-24.1%/+9.5%）。
受宏观环境影响的还有游戏业务。财报表明，本季度本土市场游戏收入同比下降1%至318亿元，国际市场游戏收入同比下降1%至107亿元。
作为全球游戏行业的龙头，腾讯深受全球经济不振的影响。
安培分析公司的一份报告指出，游戏市场在连续7年增长后，预计在今年迎来首次下滑；GI分析师也表示，美国游戏市场已经连续7个月同比下滑。
截至6月的前三个月里，微软、索尼和任天堂等多家游戏巨头的业绩都令人失望。
另据《2022年1-6月中国游戏产业报告》，上半年中国游戏市场实际销售收入1477.89亿元，同比下降1.8%，游戏用户约6.66亿人，同比下降0.13%。
在存量市场阶段，“游戏对经济衰退免疫”说法不再成立，同时腾讯、网易两家已满一整年未获版号。
受此影响，包含游戏的增值服务业务同比微降，但收入占比依然达到53%。值得一提的是，视频号广告已成为微信生态商业化的“重要的机遇”。
目前视频号的总用户使用时长已超过朋友圈80%，总视频播放量同比增长超过200%，基于AI推荐的视频播放量同比增长超过400%，日活跃创作者数和日均视频上传量同比增长超过100%。
社交网络为腾讯提供流量基本盘，也是本季唯二正增长的业务版块。截至2022年6月末，微信及WeChat合并月活达12.99亿，同比增长3.8%，环比增长0.8%，单季环比净增1100万。
腾讯收费增值服务付费会员数同比增长2%至2.35亿，腾讯视频付费会员数在6月末达到了1.22亿，同期腾讯音乐付费会员数同比增长至8300万。
丰富的流量资源意味着较大的变现价值。业绩会上腾讯也表示，视频号未来有望超过朋友圈广告收入，但仍会将用户体验放在首位。
02优化转型仍是主线
2018年的“930”变革，最重要的战略方向是“拥抱产业互联网”，强化TOB能力，改变以消费互联网业务为主导的营收结构。
这一战略持续至今。
因此可以认为，本次正在发生或即将到来的变革，对上一个930是承继深化而非否定。所以优化转型仍是主线，寻求“有质量增长”则是主要特征。
财报显示，金融科技及企业服务板块收入422.08亿元，整体营收占比32%，同比增长1%。相比其他版块，是为数不多的正增长。
资料来源：公司财报
这说明腾讯“数实融合”速度正在加快，“优化营收结构”动作持续进行。
资料来源：公开信息
这也是腾讯“降本增效”的指导准则：非核心业务跑不出来的，果断撤掉。当然，同样大幅收缩业务线的的还有阿里，百度、京东、字节等所有互联网大厂。
2022年，整个互联网行业都面临着“传统见顶、创新碰壁”的困境。年景好的时候，还能用赚钱项目背一背。收成不好，只好砍掉。
如腾讯以云计算为主的企服业务，自2018年腾讯开始发力以来，在IaaS层面长期重资本投入，大大拉低了总体毛利和净利率表现。
腾讯云在“全球27个地理区域，运营着70个可用区，合计超过100万台服务器，形成了全球化的分布式云计算底层能力”。
但一座数据中心造价动辄上百亿，投入可想而知。
在整个IDC应用场景中，阿里、腾讯、华为等互联网企业也是“东数西算”计划中迁移的主要角色。数据显示，中国数据中心下游主要应用于互联网厂商，占整体的60%。
长期以来，在具体云业务上，腾讯云一直是“亏本赚吆喝”，导致整个板块成本高企。
上季度，金融科技及企业服务板块成本同比增长11%，连续2个季度成本增速高于营收。不过本季同比下降只有1%，表明云项目主动缩减亏损项目，成本相应减少。
从业务重心看，未来腾讯将倾向于更擅长PaaS和SaaS，以求早日实现盈亏平衡。不过云计算也是企业技术能力成熟外溢的表现。AWS、谷歌、阿里云等皆是如此，腾讯云也不例外。
财报显示，本季腾讯研发投入150.1亿元，同比增长17%，占营收比重为9%。2019年以来，腾讯在研发上的投入已经累计超过1516亿元。
在“开源协同”和“自研上云”两大路线指引下，腾讯在AI、芯片、操作系统、服务器、边缘计算、量子计算等前沿领域不断取得突破。
如腾讯云计算机视觉能力跻身全球Top2 ，第四款7纳米芯片“玄灵”也将在年底流片。
腾讯研发已由应用层的开发，快速向基础设施底层建设转变。不但有能力支撑现有业务，更有为下一个产业周期做技术储备的意图。
而新一轮产业周期已经蠢蠢欲动。据IC Insights 统计，当前国际芯片龙头扩产，均以更先进制程（如5nm）为主。与此同时，5G全球布局速度也在加快，6G也初显轮廓。
03 “硬”将是周期主逻辑
种种迹象表明，腾讯上一个“930”变革，虽然实现了由C端向B端的跨越，但仅行至半途。下半场，或下一个930，腾讯将实现由软件应用向硬件终端的转变。
这符合硬科技创新的政策导向，也是腾讯定位为“数字化助手”的现实需求：硬件创新是突破“数实融合”瓶颈的必由之路。
双向传导之下，腾讯首先在投资上发生变化。自去年以来，密集出手芯片、机器人、新能源、自动驾驶、智能制造、工业互联网等多个硬科技子行业。
如光伏独角兽协鑫光电，电池独角兽巨湾技研，智能驾驶软件开发商零念科技、机器人影刀RPA、量子计算公司IQM；芯片领域，除了燧原科技，还有DPU云豹智能、GPU的摩尔线程、交换机芯片的云合智网、DRAM厂商长鑫存储、光舟半导体等等。
据PEDATA MAX数据，截至今年8月，腾讯投资了超30家公司，其中硬科技项目过半。
另有数据表明，2019年至2022年5月18日，腾讯围绕高端制造、汽车交通等实体经济的投资总数，占到同期投资总数的47%，超出传统核心业务相关投资6个百分点。
数据来源：IT桔子
在业绩会上，腾讯也表示，“从长远发展的角度，聚焦于硬科技、芯片等前沿技术领域的投资将更有价值。”
但对腾讯而言，比投资更具周期意义的是亲自下场，这和“C端转向B端”几乎具有同等战略意义。这个问题，相信马化腾一直在思考。
2015年，首届互联网大会上马化腾回答“谁会颠覆微信”时，曾表示，“最大的决定性根源就在于互联网信息终端的演变。”
他认为，“几乎每20年，终端演变会对整个信息业态甚至对整个经济业态产生一个重大转变。我们在思考下一代的信息终端会是什么呢？汽车还是穿戴设备？甚至是AR、VR这些虚拟现实技术和增强现实技术？”
其实，这也决定了下一个周期到来的时候，腾讯能否站稳。
于是，多年来，围绕着这个“终端”，腾讯开始了一系列的技术生态布局，最终于今年成立了XR部门。
综合马化腾早年的思考来看，这些布局绝不是闲棋冷子，前期意图收购某AR硬件厂商，也体现了其“软硬一体化”共进的战略意图。
这里的核心逻辑是，腾讯多年来积累的研发专利需要硬件承载变现。本次财报显示，截至2022年6月30日，腾讯在全球主要国家和地区专利授权数量超过2.7万件。其中，发明专利占比超过90%。
这些专利技术，其实比视频号更值得变现，也更具产业价值，更是腾讯本质意义上的新增量，当然难度更大。不过可以和视频号互补，分别代表当前的钱“景”与未来的前景。
仅就XR头显而言，高端制造、传统产业、智能座舱、AI医疗等腾讯重点发力领域，就有大量应用场景。
能否在这些领域对现有应用形成新的代际，腾讯需要用“AI+硬件”来证明自己。同时也可以弥补目前的产业生态，不在任何实体经济产品、物料供应链上的遗憾。
另一个是微信的地位看似巩固，无论是字节嫡系的“多闪”、“飞聊”，还是小米的“米聊”，以及昙花一现的“子弹短信”，甚至飞信，都未曾对其构成实质性威胁。但实际上危险从未远离。
从全球竞争格局来看，脸书凭借英语的天然优势以及并购，形成了Facebook+Ins+WhatApp+Messenger的组合，合计拥有超过30亿用户，在全球社交领域是绝对的龙头。
腾讯虽将华语圈用户尽数收下，也只能屈居次席。未来不管是微信向全球挺进，或中国开放社交市场WhatApp进入国内，二者必有一战。
同时Data.ai发布的数据显示，从全球下载量和消费者支出来看，Instagram，TikTok领先，视频应用则是TikTok领先。
截止2022年一季度，TikTok在全球的用户数量接近14亿，预计今年底能达到18亿。所以，由“短视频社交”到“聊天社交”，字节只缺一个有效的转换路径。
也许，字节积极布局元宇宙的缘由正在于此，正如Meta意图用VR取代手机一样。
Welshmen XR数据显示，今年二季度全球VR出货量达到233万台，同比增长31%。而联想、创维近期已推出VR，Pico、Meta、苹果新品也在路上。
事实上，留给腾讯的时间已经不多了。当然，腾讯硬件的突破方向也可能是机器人，毕竟这是目前可以看到的AI+硬件的终极形态，腾讯在相关领域技术水平也处在世界前列。
但下一代硬件终端的演变，终归还需要一个GPT(通用目的技术)的引领。这是重大技术变迁中的关键引领技术，其非常态的“创造性破坏”能让整个社会生产从既有的范式里走出来。
目前看这个GPT技术，很有可能就是人工智能。那么，突破人工智能规模商用与技术发展瓶颈的，会是腾讯么？还是某个未知的对手？
也许，这个谜底，将在腾讯下一个“930”变革中，找到答案。
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